{"id":14446,"date":"2026-03-27T11:46:00","date_gmt":"2026-03-27T10:46:00","guid":{"rendered":"https:\/\/gratka.pl\/blog\/?p=14446"},"modified":"2026-03-27T13:04:12","modified_gmt":"2026-03-27T12:04:12","slug":"kupno-mieszkania-ze-sluzebnoscia-co-musisz-wiedziec","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gratka-blog.dlnte.in\/blog\/kupno-mieszkania-ze-sluzebnoscia-co-musisz-wiedziec\/","title":{"rendered":"Kupno mieszkania ze s\u0142u\u017cebno\u015bci\u0105. Co musisz wiedzie\u0107?"},"content":{"rendered":"\r\n

Zakup nieruchomo\u015bci wi\u0105\u017ce si\u0119 z licznymi formalno\u015bciami. Dope\u0142nienie cz\u0119\u015bci z nich jest nie tylko konieczne z uwagi na prawo, ale i niezb\u0119dne dla twojego komfortu korzystania z przysz\u0142ego mieszkania czy domu. To m.in. sprawdzenie ksi\u0119gi wieczystej, a konkretnie dzia\u0142u III. To tam znajdziesz informacj\u0119 o prawach ci\u0105\u017c\u0105cych na nieruchomo\u015bci, w tym o s\u0142u\u017cebno\u015bci mieszkaniowej. Czym ona jest i jakie obowi\u0105zki nak\u0142ada na w\u0142a\u015bciciela? Czy mo\u017cna j\u0105 znie\u015b\u0107 i jak jej obowi\u0105zywanie wp\u0142ywa na sprzeda\u017c mieszkania?<\/strong><\/strong><\/p>\r\n

\r\n
\r\n

ZOBACZ | Nowe mieszkania na sprzeda\u017c<\/a><\/h4>\r\n <\/div>\r\n
\n \n \n
\n
\n \"Mieszkanie\n <\/div>\n
\n

Sopot, Dolny, pomorskie<\/span>\n <\/p>\n

Mieszkanie Sopot Dolny, ul. J\u00f3zefa Czy\u017cewskiego<\/h2>\n

\n 2 199 000\n z\u0142<\/span>\n <\/p>\n <\/div>\n <\/article>\n <\/a>\n \n \n

\n
\n \"Mieszkanie\n <\/div>\n
\n

Kielce, Czarn\u00f3w, \u015bwi\u0119tokrzyskie<\/span>\n <\/p>\n

Mieszkanie Kielce Czarn\u00f3w, ul. Lecha 5\/40<\/h2>\n

\n 369 900\n z\u0142<\/span>\n <\/p>\n <\/div>\n <\/article>\n <\/a>\n \n \n

\n
\n \"Mieszkanie\n <\/div>\n
\n

Krak\u00f3w, Wzg\u00f3rza Krzes\u0142awickie, ma\u0142opolskie<\/span>\n <\/p>\n

Mieszkanie Krak\u00f3w Wzg\u00f3rza Krzes\u0142awickie, ul. os. na Wzg\u00f3rzu<\/h2>\n

\n 559 000\n z\u0142<\/span>\n <\/p>\n <\/div>\n <\/article>\n <\/a>\n <\/div>\n\n\r\n <\/div>\r\n <\/div><\/span><\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n

Czym jest s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

S\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jej ustanowienie wi\u0105\u017ce si\u0119 z przyznaniem praw do korzystania z nieruchomo\u015bci osobie, kt\u00f3ra nie jest jej w\u0142a\u015bcicielem, lub z ograniczeniem dzia\u0142a\u0144, jakich mo\u017ce podj\u0105\u0107 si\u0119 w\u0142a\u015bciciel w stosunku do swojej nieruchomo\u015bci. Przepisy wyr\u00f3\u017cniaj\u0105 trzy rodzaje s\u0142u\u017cebno\u015bci: osobistej, gruntowej i przesy\u0142u. S\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkaniowa jest osobist\u0105 odmian\u0105 omawianego ograniczonego prawa rzeczowego, a to znaczy, \u017ce przys\u0142uguje osobie fizycznej.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Czym wi\u0119c dok\u0142adnie jest s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 osobista mieszkania i na czym ona polega? Jest to uprawnienie osoby, kt\u00f3ra nie jest w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci do jej zamieszkiwania na okre\u015blonych warunkach.<\/p>\r\n

\"\"<\/a><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Prawa i obowi\u0105zki osoby z przyznan\u0105 s\u0142u\u017cebno\u015bci\u0105 osobist\u0105 mieszkania<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Je\u015bli zostanie ci przyznana s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania, wiedz, \u017ce zgodnie z kodeksem cywilnym masz prawo do zamieszkiwania tej cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra zosta\u0142a okre\u015blona w umowie, np. jeden pok\u00f3j, jak i ca\u0142e pi\u0119tro. Mo\u017cesz r\u00f3wnie\u017c korzysta\u0107 z urz\u0105dze\u0144 i pomieszcze\u0144 wsp\u00f3lnych, jak piwnica czy strych, niezale\u017cnie, czy zosta\u0142o to wskazane w umowie. Warunkiem jest to, \u017ce nie s\u0105 one przypisane innej osobie lub wyodr\u0119bnionemu lokalowi.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Z kolei do obowi\u0105zk\u00f3w s\u0142u\u017cebnika mieszkania, w zale\u017cno\u015bci od charakteru s\u0142u\u017cebno\u015bci (odp\u0142atnej czy nieodp\u0142atnej), nale\u017cy:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\n

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t
ponoszenie op\u0142at zwi\u0105zanych z u\u017cytkowaniem nieruchomo\u015bci, takich jak rachunki za media;<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
korzystanie z pomieszcze\u0144 w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych.<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\r\n

\"Jakie<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Jak ustanowi\u0107 s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Do ustanowienia s\u0142u\u017cebno\u015bci osobistej mieszkania dochodzi na dwa r\u00f3\u017cne sposoby.<\/p>\r\n\n

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t
W momencie podpisania przez strony \u2013 w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci i osoby, kt\u00f3ra ma otrzyma\u0107 prawo do korzystania z mieszkania \u2013 stosownej umowy, sporz\u0105dzonej w formie aktu notarialnego.<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
Na podstawie orzeczenia s\u0105dowego lub administracyjnego, np. na skutek post\u0119powania dzia\u0142owego (przy podziale maj\u0105tku wsp\u00f3lnego po rozwodzie lub przy podziale spadku).<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n

Zachowanie szczeg\u00f3lnej formy umowy jest o tyle wa\u017cne, \u017ce fakt ustanowienia s\u0142u\u017cebno\u015bci mieszkania musi zosta\u0107 odnotowany w ksi\u0119dze wieczystej. Ka\u017cda inna posta\u0107 porozumienia stron \u2013 ustna i pisemna, ale nie notarialna \u2013 nie ma mocy sprawczej.\u00a0<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Ubiegasz si\u0119 o przyznanie ci s\u0142u\u017cebno\u015bci mieszkania? A mo\u017ce posiadasz nieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017con\u0105 takim prawem? Dopilnuj, aby w zawieranej przez ciebie umowie znalaz\u0142y si\u0119 informacje o:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\n

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t
pomieszczeniach, kt\u00f3rych dotyczy s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 osobista mieszkania;<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
zakresie, w jakim s\u0142u\u017cebnik mo\u017ce korzysta\u0107 ze wskazanych cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\r\n\r\n\r\n\r\n

Ile kosztuje ustanowienie s\u0142u\u017cebno\u015bci mieszkania?<\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n

Urzeczywistnienie s\u0142u\u017cebno\u015bci osobistej wi\u0105\u017ce si\u0119 z konieczno\u015bci\u0105 sporz\u0105dzenia aktu notarialnego i wpisania ustanowionego prawa do ksi\u0119gi wieczystej. Wysoko\u015b\u0107 pierwszej z wymienionych op\u0142at jest zale\u017cna od warto\u015bci s\u0142u\u017cebno\u015bci podanej przez w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci i mo\u017ce wynie\u015b\u0107:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\n

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t
100 z\u0142 (gdy warto\u015b\u0107 s\u0142u\u017cebno\u015bci wynosi do 3000 z\u0142);<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
100 z\u0142 + 3 proc. od nadwy\u017cki powy\u017cej 3000 z\u0142 (dla s\u0142u\u017cebno\u015bci o warto\u015bci od 3000 z\u0142 do 10 000 z\u0142);<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
310 z\u0142 + 2 proc. od nadwy\u017cki powy\u017cej 10 000 z\u0142 (przy warto\u015bci s\u0142u\u017cebno\u015bci powy\u017cej 10 000 z\u0142 do 30 000 z\u0142);<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
710 z\u0142 + 1 proc. od nadwy\u017cki powy\u017cej 30 000 z\u0142 (gdy warto\u015b\u0107 s\u0142u\u017cebno\u015bci jest wy\u017csza ni\u017c 30 000 z\u0142 i nie przekracza 60 000 z\u0142);<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
1010 z\u0142 + 0,4 proc. od nadwy\u017cki powy\u017cej 60 000 z\u0142 (dla s\u0142u\u017cebno\u015bci o warto\u015bci od 60 000 z\u0142 do 1 000 000 z\u0142);<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
4770 z\u0142 + 0,2 proc. od nadwy\u017cki powy\u017cej 1 000 000 z\u0142 (przy s\u0142u\u017cebno\u015bci o warto\u015bci powy\u017cej 1 000 000 z\u0142 do 2 000 000 z\u0142);<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
6770 z\u0142 + 0,25 proc. od nadwy\u017cki powy\u017cej 2 000 000 z\u0142, nie wi\u0119cej jednak ni\u017c 10 000 z\u0142 (dla s\u0142u\u017cebno\u015bci o warto\u015bci powy\u017cej 2 000 000 z\u0142);<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
w przypadku czynno\u015bci dokonywanych pomi\u0119dzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepis\u00f3w ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadk\u00f3w i darowizn maksymalna wysoko\u015b\u0107 taksy notarialnej wynosi 7500 z\u0142.<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\r\n\r\n\r\n\r\n

\n

\n\t\t\t\n\t\t
\n\t\t

Za wpis s\u0142u\u017cebno\u015bci do ksi\u0119gi wieczystej zap\u0142acisz 200 z\u0142. Poza wspomnianymi kwotami musisz doliczy\u0107 do wydatk\u00f3w tak\u017ce podatek VAT i koszty wypis\u00f3w aktu notarialnego.<\/p>\n\t<\/blockquote>\n\t\t\t

\n\t\t\tTo wa\u017cne!\t\t<\/figcaption>\n\t<\/figure>\n<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n

Czy s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania jest odp\u0142atna i jakie koszty ponosi uprawniony?<\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n

Wyr\u00f3\u017cnia si\u0119 dwa rodzaje s\u0142u\u017cebno\u015bci osobistej mieszkania: bezp\u0142atn\u0105 i odp\u0142atn\u0105. W przypadku pierwszej osoba uprawniona korzysta z lokalu bez wynagrodzenia na rzecz w\u0142a\u015bciciela, jednak co do zasady ponosi koszty zwi\u0105zane z jego u\u017cytkowaniem, takie jak op\u0142aty za media. Gdy przyznane prawo rzeczowe ma charakter odp\u0142atny, uprawniony zobowi\u0105zany r\u00f3wnie\u017c do zap\u0142aty wynagrodzenia na rzecz w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Kiedy wygasa s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

S\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 osobista mieszkania mo\u017ce zosta\u0107 przyznana na czas okre\u015blony, np. na 5 czy 10 lat, ale i do\u017cywotnio. Co to oznacza? To, \u017ce ustanowione ograniczone prawo rzeczowe wygasa w momencie \u015bmierci osoby uprawnionej do korzystania z obci\u0105\u017conej nieruchomo\u015bci.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Co wa\u017cne \u2013 s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania jest prawem niezbywalnym. To znaczy, \u017ce nie mo\u017cna go przekaza\u0107 ani sprzeda\u0107 innej osobie. S\u0142u\u017cebno\u015bci nie mo\u017cna tak\u017ce odziedziczy\u0107 \u2013 po \u015bmierci uprawnionego krewni nie maj\u0105 prawa do u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci. Przys\u0142uguje ono tylko jednej, konkretnej osobie.\u00a0<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Je\u015bli uprawniony chce przyj\u0105\u0107 do mieszkania wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conka lub dzieci ma\u0142oletnie, to ma do tego prawo. Inne osoby mo\u017ce przyj\u0105\u0107 tylko wtedy, gdy s\u0105 przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyj\u0119te jako ma\u0142oletnie mog\u0105 pozosta\u0107 w mieszkaniu tak\u017ce po uzyskaniu pe\u0142noletno\u015bci.\u00a0<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Zniesienie s\u0142u\u017cebno\u015bci mieszkania<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Do zniesienia s\u0142u\u017cebno\u015bci mieszkania mo\u017ce doj\u015b\u0107 na skutek:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\n

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t
zrzeczenia si\u0119 przez osob\u0119 uprawnion\u0105 ze s\u0142u\u017cebno\u015bci osobistej. Zrzeczenie takie powinno mie\u0107 posta\u0107 o\u015bwiadczenia z\u0142o\u017conego na pi\u015bmie z podpisem notarialnie po\u015bwiadczonym albo w formie aktu notarialnego. Mo\u017cliwe jest tak\u017ce zawarcie takiego o\u015bwiadczenia w umowie sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci;<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
wyga\u015bni\u0119cia \u2013 s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 wygasa, je\u015bli nie jest wykonywana przez okres 10 lat. Wyga\u015bni\u0119cie stwierdza s\u0105d w stosownym orzeczeniu;<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
zniesienia przez s\u0105d za wynagrodzeniem albo bez wynagrodzenia (je\u017celi utraci\u0142a ona wszelkie znaczenie dla uprawnionego).<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\r\n\r\n\r\n\r\n

Jak wynika z powy\u017cszego, zniesienie obci\u0105\u017cenia s\u0142u\u017cebno\u015bci\u0105 nie jest \u0142atwe. Najszybszym i najprostszym sposobem jest zrzeczenie si\u0119 tego uprawnienia przez osob\u0119, kt\u00f3rej ono przys\u0142uguje.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Dysponuj\u0105c o\u015bwiadczeniem w ww. formie, b\u0105d\u017a wyrokiem s\u0105du, nale\u017cy wyst\u0105pi\u0107 z wnioskiem do s\u0105du wieczystoksi\u0119gowego o wykre\u015blenie s\u0142u\u017cebno\u015bci z dzia\u0142u III ksi\u0119gi wieczystej. Stosuje si\u0119 w tym celu formularz urz\u0119dowy KW-WPIS (wynika to z tego, \u017ce wykre\u015blenie jest tak\u017ce form\u0105 wpisu). Op\u0142ata s\u0105dowa od wniosku wynosi natomiast 100 z\u0142.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Zamiana s\u0142u\u017cebno\u015bci mieszkania na rent\u0119<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Masz mieszkanie ze s\u0142u\u017cebno\u015bci\u0105, a s\u0142u\u017cebnik niew\u0142a\u015bciwie korzysta z udost\u0119pnionych mu pomieszcze\u0144? Je\u015bli swoim zachowaniem uniemo\u017cliwia mieszka\u0144com korzystanie z nieruchomo\u015bci w nale\u017cyty spos\u00f3b, mo\u017cesz \u017c\u0105da\u0107 zamiany s\u0142u\u017cebno\u015bci na rent\u0119. Jej wysoko\u015b\u0107 ustalana jest przez s\u0105d na podstawie tzw. warto\u015bci s\u0142u\u017cebno\u015bci.<\/p>\r\n

\"Kiedy<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

S\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania a sprzeda\u017c i wynajem nieruchomo\u015bci<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

S\u0142u\u017cebnik nie ma prawa ani sprzeda\u0107, ani wynajmowa\u0107 cz\u0119\u015bci, z kt\u00f3rej mo\u017ce korzysta\u0107 na mocy przyznanej mu s\u0142u\u017cebno\u015bci osobistej. Inaczej wygl\u0105da to w przypadku w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Czy w\u0142a\u015bciciel mieszkania obci\u0105\u017conego s\u0142u\u017cebno\u015bci\u0105 osobist\u0105 mo\u017ce je sprzeda\u0107? Nic nie stoi na przeszkodzie. Trzeba jednak wiedzie\u0107, \u017ce nie zmienia to nic w kwestii istnienia ograniczonego prawa rzeczowego. Po sprzeda\u017cy mieszkania s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 nie wygasa, a osoba, kt\u00f3ra kupuje nieruchomo\u015b\u0107, jest zobowi\u0105zana do jej przestrzegania.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Je\u015bli wi\u0119c decydujesz si\u0119 na nabycie mieszkania, na kt\u00f3rym ustanowiona jest s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 osobista, musisz przestrzega\u0107 postanowie\u0144 umowy zawartej przez poprzedniego w\u0142a\u015bciciela z obecnym s\u0142u\u017cebnikiem. St\u0105d te\u017c sprzeda\u017c takiej nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 trudniejsza.<\/p>\r\n

\"\"<\/a><\/p>\r\n

 <\/p>\r\n

 <\/p>\r\n\n

\n\t
\n\t\t\"Julia\t\t\t\t\t

SEO & Content Specialist<\/p>\n\t\t\t<\/div>\n\n\t

\n\t\t\t\t\t

Julia Cichocka<\/h3>\n\t\t\n\t\t\t\t\t

Redaktorka, copywriterka, specjalistka ds. contentu. Specjalizuje si\u0119 w tworzeniu tre\u015bci o tematyce nieruchomo\u015bci, zdrowego stylu \u017cycia i bran\u017cy\u00a0HR. Obecnie zwi\u0105zana…<\/p>\n<\/div>\n\t\t\n\t\t\t