{"id":202795,"date":"2026-05-29T13:15:09","date_gmt":"2026-05-29T11:15:09","guid":{"rendered":"https:\/\/gratka.pl\/blog\/?p=202795"},"modified":"2026-08-27T13:30:14","modified_gmt":"2026-08-27T11:30:14","slug":"koniec-airbnb-sasiedzi-beda-musieli-sie-zgodzic-na-biznes-co-dalej-z-najmem-krotkoterminowym","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gratka-blog.dlnte.in\/blog\/koniec-airbnb-sasiedzi-beda-musieli-sie-zgodzic-na-biznes-co-dalej-z-najmem-krotkoterminowym\/","title":{"rendered":"Koniec Airbnb? S\u0105siedzi b\u0119d\u0105 musieli si\u0119 zgodzi\u0107 na biznes. Co dalej z najmem kr\u00f3tkoterminowym?"},"content":{"rendered":"

Dyskusja wok\u00f3\u0142 najmu kr\u00f3tkoterminowego w Polsce wkracza w now\u0105 faz\u0119. Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponuje uregulowanie rynku u podstaw, wprowadzaj\u0105c mechanizm zmiany sposobu u\u017cytkowania lokalu. Najbardziej rewolucyjny pomys\u0142 to konieczno\u015b\u0107 uzyskania zgody wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej na biznes na doby. Czy to oznacza koniec ery platform takich jak Airbnb w tradycyjnych blokach?<\/strong><\/p>\n\n

\n\t<\/iframe>\n<\/div>\n\n

Mieszkanie czy minihotel? Istota sporu o przeznaczenie lokalu<\/span><\/h2>\n

Aby zrozumie\u0107 kierunek, w kt\u00f3rym zmierzaj\u0105 planowane regulacje, nale\u017cy odej\u015b\u0107 od konflikt\u00f3w s\u0105siedzkich i przyjrze\u0107 si\u0119 strukturze prawnej oraz urbanistycznej naszych miast. Podstawowym problemem, z kt\u00f3rym mierz\u0105 si\u0119 dzi\u015b europejskie i polskie metropolie, jest zacieranie si\u0119 granic mi\u0119dzy funkcj\u0105 mieszkaln\u0105 a us\u0142ugow\u0105 budynk\u00f3w.<\/span><\/p>\n

Kupuj\u0105c lokal oznaczony w dokumentacji jako \u201emieszkalny\u201d, w\u0142a\u015bciciel nabywa prawo do zaspokajania w nim w\u0142asnych potrzeb bytowych lub oddania go w najem d\u0142ugoterminowy, kt\u00f3ry stanowi przed\u0142u\u017cenie tej samej funkcji. W przypadku najmu kr\u00f3tkoterminowego<\/a> charakter eksploatacji nieruchomo\u015bci ulega jednak drastycznej zmianie. Lokal zaczyna funkcjonowa\u0107 jak komercyjny obiekt noclegowy \u2013 rotacja klient\u00f3w nast\u0119puje co kilka dni, pojawia si\u0119 profesjonalna us\u0142uga sprz\u0105tania, a tak\u017ce wymiana po\u015bcieli czy zautomatyzowane wydawanie kluczy.<\/span><\/p>\n

Dla sta\u0142ych mieszka\u0144c\u00f3w struktura budynku wielorodzinnego przestaje realizowa\u0107 sw\u00f3j pierwotny cel: zapewnienie stabilnego, przewidywalnego \u015brodowiska do \u017cycia. Wprowadzenie sta\u0142ej dzia\u0142alno\u015bci komercyjnej tu\u017c za \u015bcian\u0105 wp\u0142ywa na codzienne funkcjonowanie nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej \u2013 od intensywniejszej eksploatacji infrastruktury (windy, domofony, bramy wej\u015bciowe) po konieczno\u015b\u0107 ci\u0105g\u0142ego dzielenia przestrzeni prywatnej z podmiotami zewn\u0119trznymi. To w\u0142a\u015bnie ten strukturalny rozd\u017awi\u0119k sk\u0142oni\u0142 MRiT do podj\u0119cia prac nad systemowym uporz\u0105dkowaniem przepis\u00f3w.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wkracza do gry: zmiana sposobu u\u017cytkowania<\/span><\/h2>\n

Klucz do planowanej reformy tkwi w przepisach prawa budowlanego oraz przepisach dotycz\u0105cych zagospodarowania przestrzennego. Resort analizuje mechanizm oparty na instytucji zmiany sposobu u\u017cytkowania lokalu. Do tej pory przekszta\u0142cenie mieszkania w biuro, gabinet lekarski czy kancelari\u0119 wymaga\u0142o przej\u015bcia oficjalnej procedury administracyjnej, ale najem kr\u00f3tkoterminowy wymyka\u0142 si\u0119 tym ramom, cho\u0107 Naczelny S\u0105d Administracyjny (NSA) wydawa\u0142 ju\u017c wyroki, w kt\u00f3rych uznawa\u0142, \u017ce intensywny najem dobowy mo\u017ce stanowi\u0107 samowoln\u0105 zmian\u0119 sposobu u\u017cytkowania lokalu (je\u015bli drastycznie zmienia warunki bezpiecze\u0144stwa po\u017carowego).<\/span><\/p>\n

Nowe podej\u015bcie zak\u0142ada, \u017ce regularne, zarobkowe \u015bwiadczenie us\u0142ug zakwaterowania turystycznego w lokalu mieszkalnym ma by\u0107 z g\u00f3ry uznane za zmian\u0119 sposobu jego u\u017cytkowania.\u00a0<\/span><\/p>\n

Co to oznacza w praktyce?<\/span><\/p>\n\n

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t
w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci nie b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 w spos\u00f3b dowolny i niezg\u0142oszony zacz\u0105\u0107 wynajmowa\u0107 mieszkania na doby;<\/span><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
rozpocz\u0119cie takiej dzia\u0142alno\u015bci b\u0119dzie wymaga\u0142o dokonania oficjalnego zg\u0142oszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej (np. u starosty lub prezydenta miasta);<\/span><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t
\n\t\t\t
do zg\u0142oszenia trzeba b\u0119dzie do\u0142\u0105czy\u0107 kompletn\u0105 dokumentacj\u0119, w tym ekspertyzy techniczne dotycz\u0105ce m.in. spe\u0142nienia rygorystycznych norm przeciwpo\u017carowych i sanitarnych przewidzianych dla obiekt\u00f3w zamieszkania zbiorowego.<\/span><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n

Najwa\u017cniejszym elementem tej procedury \u2013 i jednocze\u015bnie punktem zwrotnym dla ca\u0142ego rynku \u2013 ma by\u0107 jednak wym\u00f3g przedstawienia zgody wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej<\/a> lub sp\u00f3\u0142dzielni na tak\u0105 zmian\u0119 przeznaczenia lokalu.<\/span><\/p>\n