Kiedy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, chcieliby\u015bmy mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce po pierwsze – ono powstanie, a po drugie – \u017ce deweloper nie zaskoczy nas \u017cadnymi przykrymi niespodziankami.<\/p>\n
Dlatego trzeba uwa\u017cnie sprawdzi\u0107, z kim podpisujemy umow\u0119. Najprostszym rozwi\u0105zaniem jest udanie si\u0119 do biura doradcy do spraw nieruchomo\u015bci, ale wobec kryzysu doradztwa w ostatnich miesi\u0105cach – rada wydaje si\u0119 ju\u017c nieskuteczna.<\/p>\n
Zdani na siebie – pami\u0119tajmy o kilku wa\u017cnych rzeczach, kt\u00f3re musimy zrobi\u0107, zanim podpiszemy umow\u0119 zakupu wymarzonego M. Jest to szczeg\u00f3lnie wa\u017cne w czasach, kiedy cz\u0119\u015b\u0107 deweloper\u00f3w ma problemy ze sprzeda\u017c\u0105 mieszka\u0144… <\/p>\n
Wst\u0119pny rekonesans – na papierze, w internecie i w terenie. Kiedy zainteresuje nas jaka\u015b konkretna nieruchomo\u015b\u0107, trzeba sprawdzi\u0107, jaki deweloper j\u0105 realizuje. Najwygodniejszym \u017ar\u00f3d\u0142em jest internet, jednak niedostatecznie wiarygodnym. Nie ograniczajmy si\u0119 do oficjalnych stron dewelopera, bo tam znajdziemy jedynie pozytywne informacje na temat projektu. Poszukajmy wiadomo\u015bci na forach, dotycz\u0105cych konkretnej inwestycji. Znajdziemy tam r\u00f3wnie\u017c opinie na temat samego dewelopera. Pami\u0119tajmy jednak, \u017ce anonimowo\u015b\u0107, jak\u0105 zapewnia internet, pozwala na du\u017c\u0105 swobod\u0119 wypowiedzi, dlatego opinie, jakie tam znajdziemy, mog\u0105 by\u0107 bardzo skrajne. Poza tym zamieszczane s\u0105 tam zazwyczaj przede wszystkim negatywne komentarze. Osoby zadowolone rzadziej dziel\u0105 si\u0119 swoj\u0105 rado\u015bci\u0105. Dlatego te\u017c internet traktujmy raczej jako wskaz\u00f3wk\u0119, a decyzj\u0119 o zakupie podejmijmy po zapoznaniu si\u0119 z informacjami z rzetelnych i zaufanych \u017ar\u00f3de\u0142 (pisma bran\u017cowe, znajomi, kt\u00f3rzy kupili mieszkanie u danego dewelopera).<\/p>\n
Rekomendacje s\u0105 bardzo wa\u017cne – uwa\u017cnie sprawd\u017amy r\u00f3wnie\u017c poprzednie, ju\u017c zrealizowane inwestycje. Je\u017celi do tej pory wszystkie projekty danego dewelopera oddawane by\u0142y z op\u00f3\u017anieniem, a ich wykonanie pozostawia wiele do \u017cyczenia, mo\u017cna si\u0119 spodziewa\u0107, \u017ce w przypadku wybranej przez nas inwestycji b\u0119dzie podobnie. Istotne jest te\u017c, czy deweloper jest cz\u0142onkiem Polskiego Zwi\u0105zku Firm Deweloperskich. Instytucja ta dok\u0142adnie prze\u015bwietla swoich cz\u0142onk\u00f3w i nie ma w niej miejsca na niesolidne firmy.<\/p>\n
Wyp\u0142acalno\u015b\u0107 przede wszystkim – kiedy ju\u017c wybierzemy dewelopera, musimy sprawdzi\u0107 jego kondycj\u0119 finansow\u0105. Cz\u0119sto zdarza si\u0119 tak, \u017ce wykorzystuj\u0105 oni wp\u0142aty nowych klient\u00f3w na ko\u0144czenie wcze\u015bniejszych projekt\u00f3w, co mo\u017ce zagrozi\u0107 powstaniu naszej inwestycji. Je\u017celi jednak deweloper prowadzi odr\u0119bne rachunki powiernicze dla ka\u017cdego projektu, b\u0119dziemy mieli pewno\u015b\u0107, \u017ce pieni\u0105dze przeznaczone zostan\u0105 na realizacj\u0119 zakupionej przez nas nieruchomo\u015bci. Je\u015bli znamy numer KRS dewelopera (powinien nam go udost\u0119pni\u0107 bez problemu), mo\u017cemy sprawdzi\u0107 jego akta rejestrowe. Znajdziemy tam sprawozdanie finansowe, informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy si\u0119 post\u0119powanie upad\u0142o\u015bciowe i czy komornik nie zaj\u0105\u0142 udzia\u0142\u00f3w lub akcji. Te i inne przydatne informacje znajdziemy w Wydziale S\u0105du Rejonowego, kt\u00f3ry odpowiada za Krajowy Rejestr S\u0105dowy. Niestety, w ostatnich tygodniach g\u0142o\u015bno zrobi\u0142o si\u0119 wok\u00f3\u0142 sprawy op\u00f3\u017anie\u0144 we wpisywaniu zobowi\u0105za\u0144, wynikaj\u0105cych np. z zaci\u0105gania hipoteki, do ksi\u0105g wieczystych. Dla wi\u0119kszej pewno\u015bci mo\u017cemy skontaktowa\u0107 si\u0119 z Krajowym Rejestrem D\u0142ug\u00f3w. <\/p>\n
Je\u017celi ju\u017c dok\u0142adnie zweryfikujemy dewelopera i stwierdzimy, \u017ce ma dobr\u0105 opini\u0119, jest wyp\u0142acalny, w umowie nie ma \u017cadnych niepokoj\u0105cych zapis\u00f3w, za to jest ju\u017c pozwolenie na budow\u0119, a w najbli\u017cszej okolicy nie powstanie oczyszczalnia \u015bciek\u00f3w – mo\u017cemy \u015bmia\u0142o podpisywa\u0107 umow\u0119. Popro\u015b dewelopera o wz\u00f3r umowy przedwst\u0119pnej. Sprawd\u017a dok\u0142adnie, czy nie ma w niej kruczk\u00f3w. Szczeg\u00f3ln\u0105 uwag\u0119 zwr\u00f3\u0107 na to, jak okre\u015blone s\u0105 kary umowne (nasze i dewelopera) oraz jaka jest odpowiedzialno\u015b\u0107 obu stron za niewywi\u0105zanie si\u0119 z umowy. Cz\u0119sto deweloperzy pr\u00f3buj\u0105 „przemyci\u0107” zapisy krzywdz\u0105ce klienta (np. wi\u0119ksze kary umowne). Mo\u017cemy je jednak wyeliminowa\u0107, sprawdzaj\u0105c, czy w umowie znajduj\u0105 si\u0119 klauzule niedozwolone. Ich wykaz mo\u017cemy sprawdzi\u0107 na stronie internetowej Urz\u0119du Ochrony Konkurencji i Konsument\u00f3w. Je\u017celi zauwa\u017cymy, \u017ce mamy wi\u0119cej obowi\u0105zk\u00f3w ni\u017c deweloper, a jego uprawnienia s\u0105 bardzo szerokie, mo\u017cemy stara\u0107 si\u0119 o wprowadzenie zmian. W czasach, kiedy mieszkania sprzedawa\u0142y si\u0119 jak \u015bwie\u017ce bu\u0142eczki, deweloperzy nie chcieli nawet s\u0142ysze\u0107 o jakichkolwiek negocjacjach warunk\u00f3w um\u00f3w. Teraz jednak, kiedy sprzeda\u017c wygl\u0105da zdecydowanie gorzej, s\u0105 bardziej otwarci na zmiany. Wielu deweloper\u00f3w zmieni\u0142o te\u017c swoje umowy po kontrolach UOKiK , tak wi\u0119c teraz s\u0105 one bardziej przyjazne klientowi. Mimo to pami\u0119tajmy o dok\u0142adnym ich sprawdzeniu. Je\u017celi b\u0119dziemy mieli jakie\u015b powa\u017cne zastrze\u017cenia, skontaktujmy si\u0119 z prawnikiem. B\u0119dzie to dla nas oczywi\u015bcie pewien wydatek, ale zakup mieszkania jest przecie\u017c powa\u017cnym krokiem. <\/p>\n
Prawo ma si\u0119 zmieni\u0107, wprowadzone zostan\u0105 u\u0142atwienia w budowaniu na cudzym gruncie. W tej chwili jednak deweloper mo\u017ce budowa\u0107 tylko na swojej dzia\u0142ce. Istotne jest bowiem, jakie prawo do korzystania z nieruchomo\u015bci posiada. Mo\u017cemy to sprawdzi\u0107 w s\u0105dzie wieczysto-ksi\u0119gowym (numer ksi\u0119gi wieczystej powinien udost\u0119pni\u0107 nam deweloper). Tam zobaczymy, czy nieruchomo\u015b\u0107 jest jego w\u0142asno\u015bci\u0105, czy te\u017c jest to u\u017cytkowanie wieczyste. Je\u017celi nie jest w\u0142a\u015bcicielem ani u\u017cytkownikiem, sprawd\u017amy dok\u0142adnie, czy w ksi\u0119dze nie ma wobec niego \u017cadnych zastrze\u017ce\u0144, kt\u00f3re stwarza\u0142y zagro\u017cenie dla bezpiecze\u0144stwa. Dzisiaj rzadko ju\u017c spotykamy si\u0119 z takim ryzykiem, bo nauczeni do\u015bwiadczeniem deweloperzy sami unikaj\u0105 takich sytuacji, ale… <\/p>\n
Bardzo wa\u017cn\u0105 informacj\u0105 jest, czy deweloper posiada pozwolenie na budow\u0119. Je\u015bli tak, powinno ono stanowi\u0107 za\u0142\u0105cznik do umowy. Je\u017celi dopiero zosta\u0142 z\u0142o\u017cony wniosek, sprawd\u017amy w urz\u0119dzie gminy, na jakim jest etapie. Sprawd\u017a, czy nie zosta\u0142y zg\u0142oszone uwagi przez posiadaczy s\u0105siednich posesji, czy nie toczy si\u0119 post\u0119powanie w tej sprawie. Mo\u017ce bowiem si\u0119 okaza\u0107, \u017ce istnieje du\u017ce ryzyko odrzucenia wniosku. Je\u017celi bierzesz pod uwag\u0119 inne lokalizacje – w takiej sytuacji wycofaj si\u0119 z niepewnej inwestycji. <\/p>\n
Nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 obci\u0105\u017cona hipotek\u0105 wtedy, gdy deweloper posi\u0142kuje si\u0119 kredytem hipotecznym na realizacj\u0119 projektu. W takiej sytuacji sprawd\u017amy dok\u0142adnie, czy w zawieranej z nami umowie jest o tym konkretna wzmianka. Je\u015bli jej nie ma, oznacza\u0107 to mo\u017ce, \u017ce ukrywa te\u017c inne wa\u017cne informacje! To jeszcze nie przekre\u015bla transakcji! Je\u017celi deweloper deklaruje sp\u0142acenie hipoteki do momentu przekazania mieszkania – mo\u017cemy negocjowa\u0107, chocia\u017c to ju\u017c jest ryzyko z naszej strony (mo\u017ce tracimy czas i szans\u0119 na inn\u0105 transakcj\u0119?). Je\u017celi zobowi\u0105zania nie ma, popro\u015bmy o wpisanie go do umowy. W przypadku odmowy zrezygnujmy z mieszkania. <\/p>\n
Cz\u0119sto deweloper zapewnia nas o tym, \u017ce okolica jest cicha i nic tego w najbli\u017cszym czasie nie zmieni, a pi\u0119kny widok na ziele\u0144 nigdy nie b\u0119dzie zak\u0142\u00f3cony. Po jakim\u015b czasie jednak rozpoczyna si\u0119 budowa drogi szybkiego ruchu tu\u017c pod naszymi oknami, przez kt\u00f3re mo\u017cemy ju\u017c tylko podziwia\u0107 kolejne wysokie budynki powstaj\u0105ce w najbli\u017cszej okolicy. Sprawdzenie plan\u00f3w zagospodarowania terenu uchroni nas przed uci\u0105\u017cliwym s\u0105siedztwem. Je\u017celi takich plan\u00f3w nie ma, zapytajmy w urz\u0119dzie gminy, czy planowane s\u0105 jakie\u015b inwestycje. Jednak uwaga! Okaza\u0142o si\u0119, \u017ce plan wcale nie jest rzecz\u0105 \u015bwi\u0119t\u0105. Niestety, mo\u017ce ulec zmianie! Przy transakcjach, w kt\u00f3rych ryzykujemy dorobek ca\u0142ego \u017cycia albo oddajemy si\u0119 „w niewol\u0119” na wiele lat bankowi, nigdy do\u015b\u0107 ostro\u017cno\u015bci. Pami\u0119taj o tym, \u017ce twoje kontakty z deweloperem mog\u0105 si\u0119 nie sko\u0144czy\u0107 w momencie odebrania kluczy od mieszkania, a nawet nie wtedy, gdy podpiszesz umow\u0119 notarialn\u0105. <\/p>\n
Czeka ci\u0119 jeszcze okres „testowania” mieszkania, sprawdzania jako\u015bci jego wykonania, a to – niestety – wyjdzie na samym ko\u0144cu, gdy ju\u017c nie b\u0119dziesz si\u0119 m\u00f3g\u0142 wycofa\u0107. Dlatego zwracaj uwag\u0119 na to, jak jeste\u015b traktowany przez dewelopera i jego s\u0142u\u017cby w czasie kontakt\u00f3w, poprzedzaj\u0105cych podpisanie umowy… <\/p>\n
Internet u\u0142atwia wiele czynno\u015bci, kt\u00f3re musimy wykona\u0107 w zwi\u0105zku z kupnem domu czy mieszkania. Za pomoc\u0105 komputera mo\u017cemy to zrobi\u0107, nie wychodz\u0105c z domu. Oto adresy, kt\u00f3re powiniene\u015b zna\u0107: Krajowy Rejestr D\u0142ug\u00f3w www.krd.pl, Polski Zwi\u0105zek Firm Deweloperskich www.pzfd.pl, Urz\u0105d Ochrony Konkurencji i Konsument\u00f3w www.uokik.gov.pl, Krajowy Rejestr S\u0105dowy www.ms.gov.pl. Na tych stronach mo\u017cesz prze\u015bwietli\u0107 na wylot swojego dewelopera, zanim zawrzesz z nim umow\u0119.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Kiedy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, chcieliby\u015bmy mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce po pierwsze – ono powstanie, a po drugie – \u017ce deweloper nie zaskoczy nas \u017cadnymi przykrymi niespodziankami. Dlatego trzeba uwa\u017cnie sprawdzi\u0107, z kim podpisujemy umow\u0119. Najprostszym rozwi\u0105zaniem jest udanie si\u0119 do biura doradcy do spraw nieruchomo\u015bci, ale wobec kryzysu doradztwa w ostatnich miesi\u0105cach – rada […]<\/p>\n","protected":false},"author":51,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"feature_post":false,"feed_post":false,"utm_post":"","footnotes":""},"categories":[49000],"tags":[49009,49015],"raporty":[],"class_list":["post-9530","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-kupno","tag-finanse","tag-prawo"],"acf":[],"yoast_head":"\n