Mieszkanie i przynale\u017c\u0105cy do niego ogr\u00f3dek na parterze w bloku stanowi dla wielu os\u00f3b namiastk\u0119 domu z ogrodem. Mo\u017cna posadzi\u0107 tam warzywa, zrobi\u0107 mini plac zabaw dla dzieci albo rano wypi\u0107 kaw\u0119 chodz\u0105c boso po trawie. Tylko czy faktycznie ogr\u00f3dek stanowi w\u0142asno\u015b\u0107 lokator\u00f3w? Czy mo\u017cna na nim zrobi\u0107 wszystko, to co chcemy?<\/p>\n\n\n\n
Praktycznie ka\u017cdy deweloper, je\u015bli tylko pozwala na to lokalizacja, oferuje wraz z mieszkaniem ogr\u00f3dek na parterze w bloku. O ile jeszcze kilka lat temu ma\u0142o kto chcia\u0142 zamieszka\u0107 na najni\u017cszej kondygnacji<\/a>, o tyle obecnie takie lokale ciesz\u0105 si\u0119 ogromn\u0105 popularno\u015bci\u0105. Przy zakupie takiej nieruchomo\u015bci rodzi si\u0119 pytanie, czy tak jak mieszkanie, ogr\u00f3dek jest w\u0142asno\u015bci\u0105 nabywcy? W tej kwestii toczy si\u0119 wiele dyskusji. Jednak powszechnie przyjmuje si\u0119, \u017ce je\u015bli ogr\u00f3dek nie jest wyodr\u0119bniony z nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej jako odr\u0119bna dzia\u0142ka, to zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24.06.1994 r. o w\u0142asno\u015bci lokali oraz kodeksu cywilnego stanowi on cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3ln\u0105 nieruchomo\u015bci. Co to oznacza?<\/p>\n\n\n\n Najbardziej skutecznym rozwi\u0105zaniem jest oddzielenie ogr\u00f3dka od nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej i wyodr\u0119bnienie osobnej dzia\u0142ki. Dzi\u0119ki temu nabywca mieszkania mia\u0142by te\u017c kupi\u0107 prawo w\u0142asno\u015bci do takiego gruntu i swobodnie nim dysponowa\u0107. Niestety wyodr\u0119bnienie dzia\u0142ki wymaga dokonania podzia\u0142u geodezyjnego. A to w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w jest niemo\u017cliwe. G\u0142\u00f3wnym powodem jest fakt, \u017ce dzia\u0142ka, na kt\u00f3rej stoi blok znajduje si\u0119 na parceli, kt\u00f3ra z kolei jest w\u0142asno\u015bci\u0105 wszystkich mieszka\u0144c\u00f3w bloku, czyli stanowi cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3ln\u0105.<\/p>\n\n\n\n Zgodnie z ustaw\u0105 o w\u0142asno\u015bci lokali cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3ln\u0105 nieruchomo\u015bci stanowi\u0105 grunt oraz cz\u0119\u015bci budynku i urz\u0105dzenia, kt\u00f3re nie s\u0142u\u017c\u0105 wy\u0142\u0105cznie do u\u017cytku w\u0142a\u015bcicieli lokali, np. klatka schodowa albo parking. I tutaj nasuwa si\u0119 kolejne pytanie, przecie\u017c ogr\u00f3dek jest przypisany tylko do jednej nieruchomo\u015bci, dlaczego wi\u0119c jest to cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3lna. Wyja\u015bnienie mo\u017cna szuka\u0107 we wspomnianej ustawie. Przepisy m\u00f3wi\u0105, \u017ce pomieszczeniami przynale\u017cnymi s\u0105 cz\u0119\u015bci sk\u0142adowe lokalu, nawet takie, kt\u00f3re nie przylegaj\u0105 bezpo\u015brednio do niego lub s\u0105 po\u0142o\u017cone w granicach nieruchomo\u015bci gruntowej poza budynkiem, w kt\u00f3rym wyodr\u0119bniono ten lokal. Zalicza si\u0119 do nich w szczeg\u00f3lno\u015bci: piwnic\u0119, strych, kom\u00f3rk\u0119 oraz gara\u017c. Maj\u0105 one wsp\u00f3ln\u0105 z mieszkaniem ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 i nie mo\u017cna ich sprzeda\u0107 osobno.<\/p>\n\n\n\n Tak wi\u0119c ogr\u00f3dek ani nie jest lokalem mieszkalnym, ani pomieszczeniem przynale\u017cnym. Wobec tego teoretycznie, jako cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3lna mo\u017ce by\u0107 u\u017cytkowana przez wszystkich cz\u0142onk\u00f3w wsp\u00f3lnoty, chyba \u017ce dojdzie do podpisania umowy o ustanowienie s\u0142u\u017cebno\u015bci gruntowej lub umowy quoad usum<\/em> (do korzystania).<\/p>\n\n\n\n S\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 gruntowa to rodzaj prawa rzeczowego okre\u015blonego w art. 285 \u00a7 1. i 2. Kodeksu cywilnego. Jej celem jest zwi\u0119kszenie u\u017cyteczno\u015bci jednej nieruchomo\u015bci. Wymaga to uzyskania porozumienia pomi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej w tym wypadku przez cz\u0142onk\u00f3w wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej a w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci w\u0142adn\u0105cej, czyli osoby, kt\u00f3ra chce uzyska\u0107 prawa do wy\u0142\u0105cznego korzystania z ogr\u00f3dka. Umowa powinna zawiera\u0107 informacje dotycz\u0105ce zakresu s\u0142u\u017cebno\u015bci oraz precyzowa\u0107 warunki finansowe. Dokument musz\u0105 podpisa\u0107 obie strony w obecno\u015bci notariusza. S\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 gruntow\u0105 mo\u017cna wpisa\u0107 do ksi\u0105g wieczystych.<\/p>\n\n\n\n Najcz\u0119\u015bciej stosowan\u0105 przez deweloper\u00f3w jest umowa dot. podzia\u0142u nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej quoad usum<\/a><\/em>. Jej zapisy stanowi\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 ka\u017cdej umowy deweloperskiej, a co za tym idzie, powinny by\u0107 ujawnione w ksi\u0119dze wieczystej nieruchomo\u015bci. W umowie s\u0105 zwykle wskazane, kt\u00f3re cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci s\u0105 wsp\u00f3lne i ka\u017cdy mieszkaniec mo\u017ce z nich korzysta\u0107, a kt\u00f3re s\u0105 do wy\u0142\u0105cznej dyspozycji w\u0142a\u015bcicieli danych mieszka\u0144. W zapisach jest te\u017c adnotacja, \u017ce nabywca, podpisuj\u0105c dokument, wyra\u017ca zgod\u0119 na przedstawiony spos\u00f3b korzystania z cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych nieruchomo\u015bci i rezygnuje ze wszelkich roszcze\u0144 do tego terenu. To rozwi\u0105zanie dotyczy korzystania z miejsc postojowych, balkon\u00f3w, loggii <\/a>i w\u0142a\u015bnie ogr\u00f3dk\u00f3w na parterze w bloku.<\/p>\n\n\n\n Zmiana sposobu korzystania okre\u015blonego w umowie quoad usum<\/em> mo\u017ce nast\u0105pi\u0107 w wyniku zmiany umowy za zgod\u0105 wszystkich cz\u0142onk\u00f3w wsp\u00f3lnoty albo w wyniku orzeczenia s\u0105dowego.<\/p>\n\n\n\n Warto pami\u0119ta\u0107, \u017ce samowolne zaj\u0119cie cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej nieruchomo\u015bci na ogr\u00f3dek jest dzia\u0142aniem bezprawnym. Wsp\u00f3lnota w takiej sytuacji mo\u017ce za\u017c\u0105da\u0107 przywr\u00f3cenia stanu pierwotnego lub podj\u0105\u0107 uchwa\u0142\u0119 o naliczeniu czynszu za samowolne zaj\u0119cie. Je\u015bli nie mamy umowy z deweloperem potwierdzaj\u0105cej prawo do wy\u0142\u0105cznego korzystania z cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej, to wpierw nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o pozwolenie do wsp\u00f3lnoty. Ta mo\u017ce udzieli\u0107 zgody nieodp\u0142atnie lub odp\u0142atnie (ustalaj\u0105c miesi\u0119czny czynsz za u\u017cytkowanie ogr\u00f3dka na parterze w bloku).<\/p>\n\n\n\n W umowie o s\u0142u\u017cebno\u015bci albo quoad usum zwykle znajduj\u0105 si\u0119 g\u0142\u00f3wne zasady korzystania z ogr\u00f3dk\u00f3w. Najcz\u0119\u015bciej s\u0105 w niej zapisy zobowi\u0105zuj\u0105ce w\u0142a\u015bciciela do udost\u0119pniania ogr\u00f3dka w\u0142a\u015bciwym podmiotom w celu umo\u017cliwienia im dokonywania naprawy, konserwacji, modernizacji lub wymiany instalacji znajduj\u0105cych si\u0119 w gruncie na obszarze ogr\u00f3dka. Zatem je\u015bli wyst\u0105pi np. awaria sieci ciep\u0142owniczej i rury akurat przechodz\u0105 pod powierzchni\u0105 ogr\u00f3dka, to trzeba b\u0119dzie udost\u0119pni\u0107 teren fachowcom.<\/p>\n\n\n\n Przewa\u017cnie w umowach s\u0105 te\u017c zapisy nakazuj\u0105ce wykorzystywanie ogr\u00f3dka w taki spos\u00f3b, aby nie stwarza\u0142 zagro\u017cenia uszkodzenia albo ograniczenia dost\u0119pu do instalacji, znajduj\u0105cych si\u0119 pod powierzchni\u0105. Oznacza to, \u017ce nie mo\u017cna sadzi\u0107 ro\u015blinno\u015bci o rozbudowanym systemie korzeniowym lub stawia\u0107 obiekt\u00f3w budowlanych.<\/p>\n\n\n\n Ustalenie szczeg\u00f3\u0142owych zasad korzystania z ogr\u00f3dk\u00f3w przydomowych jest obowi\u0105zkiem wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej. Najcz\u0119\u015bciej maj\u0105 one form\u0119 regulaminu wsp\u00f3lnoty. Mo\u017ce on zobowi\u0105za\u0107 u\u017cytkownik\u00f3w m.in. do:<\/p>\n\n\n\n W regulaminie s\u0105 te\u017c zwykle wyszczeg\u00f3lnione czynno\u015bci zabronione. Zakazy mog\u0105 dotyczy\u0107 np.: stawiania r\u00f3\u017cnych konstrukcji typu pergole albo altany; hodowli zwierz\u0105t; rozpalania ognisk i korzystanie z grilla oraz sk\u0142adowanie niepotrzebnych przedmiot\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n Trzeba pami\u0119ta\u0107, \u017ce regulaminy nie mog\u0105 by\u0107 sprzeczne z obowi\u0105zuj\u0105cym prawem i ustaw\u0105 o w\u0142asno\u015bci lokali oraz ingerowa\u0107 w prawa lokator\u00f3w i nak\u0142ada\u0107 na nich sprzecznych z prawem obowi\u0105zk\u00f3w. Je\u015bli uznamy, \u017ce kt\u00f3ry\u015b z zapis\u00f3w jest niezgodny z prawem, mo\u017cemy zaskar\u017cy\u0107 uchwa\u0142\u0119 do s\u0105du.<\/p>\n\n\n\n Wi\u0119kszo\u015b\u0107 deweloper\u00f3w stawia klasyczne metalowe ogrodzenie. Je\u015bli chcemy je zmieni\u0107, musimy wpierw sprawdzi\u0107 w regulaminie wsp\u00f3lnoty czy s\u0105 jakie\u015b wytyczne. Najcz\u0119\u015bciej przepisy wewn\u0119trzneub pn\u0105czy albo ustawienie mat bambusowe, albo drewnianych prz\u0119se\u0142.<\/p>\n\n\n\n Przy stawianiu ogrodzenia nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce musi by\u0107 ono zgodne z prawem budowanym i rozporz\u0105dzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunk\u00f3w technicznych, jakim powinny odpowiada\u0107 budynki i ich usytuowanie.<\/p>\n\n\n\n Przede wszystkim ogrodzenie nie mo\u017ce stwarza\u0107 zagro\u017cenia dla bezpiecze\u0144stwa ludzi i zwierz\u0105t. Oznacza to, \u017ce nie wolno umieszcza\u0107 na ogrodzeniach o wysoko\u015bci do 1,8 m ostro zako\u0144czonych element\u00f3w, np. drutu kolczastego. Trzeba pami\u0119ta\u0107, \u017ce je\u015bli ogrodzenie przekracza wysoko\u015bci 220 cm, to jego postawienie wymaga jedynie zg\u0142oszenia, a nie pozwolenia na budow\u0119.<\/p>\n\n\n\n Zgodnie z przepisami, je\u015bli ogrodzenie stawia w\u0142a\u015bciciel na swojej dzia\u0142ce, to koszty zwi\u0105zane z monta\u017cem i utrzymaniem le\u017c\u0105 po jego stronie. Ogr\u00f3dek na parterze w bloku mo\u017ce te\u017c by\u0107 ogrodzony na granicy w porozumieniu z s\u0105siadem. Wtedy obie strony ponosz\u0105 koszty monta\u017cu i dbaj\u0105 o ogrodzenie.<\/p>\n\n\n\n Przy wybieraniu oferty mieszkania, do kt\u00f3rego przynale\u017cy ogr\u00f3dek na parterze w bloku, nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, jak ta przestrze\u0144 zostanie przygotowana. By\u0107 mo\u017ce deweloper postara si\u0119 o zasianie trawy, postawi ogrodzenie albo zamontuje zadaszenie. Dla komfortu u\u017cytkowania wa\u017cne jest te\u017c metra\u017c ogr\u00f3dka oraz jego kszta\u0142t. Zdarza si\u0119, \u017ce na planie do zagospodarowania jest du\u017ca przestrze\u0144, a w rzeczywisto\u015bci wi\u0119kszo\u015b\u0107 terenu zajmuje skarpa, albo spadek.<\/p>\n\n\n\n Wi\u0119kszo\u015b\u0107 os\u00f3b traktuje ogr\u00f3dek na parterze w bloku jako cz\u0119\u015b\u0107 wypoczynkow\u0105. Wtedy mo\u017cna na nim zasadzi\u0107 trawnik, postawi\u0107 meble ogrodowe oraz hu\u015btawk\u0119. Przy czym nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce trawnik trzeba systematycznie kosi\u0107 i nawozi\u0107, a meble schowa\u0107 gdzie\u015b na zim\u0119. Ogr\u00f3dek to r\u00f3wnie\u017c frajda dla ma\u0142ych dzieci i wygoda dla rodzic\u00f3w. Pociechy b\u0119d\u0105 swobodnie i bezpiecznie bawi\u0107 si\u0119 na dworze, podczas gdy rodzice mog\u0105 pi\u0107 kaw\u0119 na tarasie albo przygotowywa\u0107 obiad. Zawsze maluchy b\u0119d\u0105 w zasi\u0119gu wzroku.<\/p>\n\n\n\n Og\u00f3rek mo\u017ce te\u017c pe\u0142ni\u0107 funkcj\u0119 u\u017cytkow\u0105. Wystarczy przywie\u015b\u0107 odpowiedni\u0105 ziemi\u0119, stworzy\u0107 grz\u0105dki i zasia\u0107 ulubione warzywa i zio\u0142a. Przy granicy dzia\u0142ki warto zasadzi\u0107 krzewy owocowe, np. porzeczki albo agrest. Uprawa warzyw nawet na tak niewielkiej przestrzeni mo\u017ce przynie\u015b\u0107 du\u017ce plony, a na pewno da ogromn\u0105 satysfakcj\u0119. Nie mo\u017cna te\u017c zapomina\u0107 o posadzeniu kwiat\u00f3w. Te zawsze upi\u0119kszaj\u0105 ogr\u00f3dek.<\/p>\n\n\n\n Mieszkanie z w\u0142asnym ogr\u00f3dkiem ma wiele zalet. Przede wszystkim mo\u017cna na nim zasadzi\u0107 trawnik, uprawia\u0107 warzywa, albo wypi\u0107 kaw\u0119 na hu\u015btawce w ciep\u0142y dzie\u0144. Nie musimy te\u017c pokonywa\u0107 wielu schod\u00f3w, wystarczy otworzy\u0107 furtk\u0119 i ju\u017c jeste\u015bmy u siebie. Komfort psychiczny maj\u0105 te\u017c rodzice ma\u0142ych dzieci. Balkon na wy\u017cszych kondygnacjach zawsze rodzi obaw\u0119, \u017ce dziecko niepostrze\u017cenie wychyli si\u0119 przez balustrad\u0119 i wypadnie, albo wyrzuci zabawki. W ogr\u00f3dku mog\u0105 bezpiecznie bawi\u0107 si\u0119 ca\u0142y dzie\u0144.<\/p>\n\n\n\n Niestety ogr\u00f3dek mo\u017ce te\u017c sprawia\u0107 problemy. Zdarza si\u0119, \u017ce lokatorzy wy\u017cszych kondygnacji wyrzucaj\u0105 przez okno \u015bmieci, kt\u00f3re l\u0105duj\u0105 na trawniku. Okoliczne psy mog\u0105 te\u017c potraktowa\u0107 ro\u015blinno\u015b\u0107 stanowi\u0105ca ogrodzenie ogr\u00f3dka jako dobre miejsce na za\u0142atwienie swoich potrzeb. Oczywi\u015bcie powy\u017csze zachowania zale\u017c\u0105 od kultury ludzi i w\u0142a\u015bcicieli zwierz\u0105t. Natomiast systematycznie pojawiaj\u0105c si\u0119 problemy, trzeba zg\u0142osi\u0107 do zarz\u0105du wsp\u00f3lnoty.<\/p>\n\n\n\n Mo\u017ce si\u0119 wydawa\u0107, \u017ce kupuj\u0105c domek w zabudowie szeregowej, nabywamy te\u017c prawo w\u0142asno\u015bci do ogr\u00f3dka. Niestety nie zawsze tak to wygl\u0105da, poniewa\u017c to zale\u017cy od sposobu okre\u015blenia prawa w\u0142asno\u015bci szeregowc\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n Zgodnie z prawem szeregowiec, stanowi po\u0142\u0105czone ze sob\u0105 domy jednorodzinne, a w ka\u017cdym z nich wydzielone s\u0105 dwa lokale mieszkalne. Przyk\u0142adowo dziesi\u0119ciosegmentowy szeregowiec dzieli si\u0119 na pi\u0119\u0107 dwulokalowych dom\u00f3w jednorodzinnych. Takie rozwi\u0105zanie pozwala unikn\u0105\u0107 konieczno\u015bci zawi\u0105zania wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej. Jednak i tak poszczeg\u00f3lni nabywcy staj\u0105 si\u0119 wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielami dzia\u0142ki, na kt\u00f3rej stoj\u0105 domy. A to oznacza, \u017ce ogr\u00f3dki staj\u0105 si\u0119 cz\u0119\u015bciami wsp\u00f3lnymi. W tej sytuacji stosuje si\u0119 takie samo rozwi\u0105zanie jak w przypadku blok\u00f3w, czyli umowy o podzia\u0142 nieruchomo\u015bci (quoad usum<\/em>). Mniej spotykane s\u0105 sytuacje, gdy ka\u017cdy segment stanowi odr\u0119bn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Mieszkanie i przynale\u017c\u0105cy do niego ogr\u00f3dek na parterze w bloku stanowi dla wielu os\u00f3b namiastk\u0119 domu z ogrodem. Mo\u017cna posadzi\u0107 tam warzywa, zrobi\u0107 mini plac zabaw dla dzieci albo rano wypi\u0107 kaw\u0119 chodz\u0105c boso po trawie. Tylko czy faktycznie ogr\u00f3dek stanowi w\u0142asno\u015b\u0107 lokator\u00f3w? Czy mo\u017cna na nim zrobi\u0107 wszystko, to co chcemy? Ogr\u00f3dek na parterze […]<\/p>\n","protected":false},"author":100,"featured_media":98721,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":true,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"feature_post":false,"feed_post":false,"utm_post":"","footnotes":""},"categories":[49003],"tags":[49013],"raporty":[],"class_list":["post-98696","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-moj-dom","tag-ogrod"],"acf":[],"yoast_head":"\nUmowa o ustanowienie s\u0142u\u017cebno\u015bci gruntowej a umowa quoad usum<\/em><\/h3>\n\n\n\n
Prawa i obowi\u0105zki<\/h3>\n\n\n\n
\n
Ogr\u00f3dek na parterze w bloku \u2013 ogrodzenie<\/h2>\n\n\n\n
Ogr\u00f3dek na parterze w bloku \u2013 zastosowanie<\/h2>\n\n\n\n
Mieszkanie na parterze z ogr\u00f3dkiem<\/h2>\n\n\n\n
Ma\u0142y ogr\u00f3dek przy szeregowcu<\/h2>\n\n\n\n