{"id":99615,"date":"2025-08-19T12:57:10","date_gmt":"2025-08-19T10:57:10","guid":{"rendered":"https:\/\/gratka.pl\/blog\/?p=99615"},"modified":"2026-02-23T15:18:20","modified_gmt":"2026-02-23T14:18:20","slug":"jak-sprzedac-mieszkanie-formalnosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gratka-blog.dlnte.in\/blog\/jak-sprzedac-mieszkanie-formalnosci\/","title":{"rendered":"Jak sprzeda\u0107 mieszkanie? Sprawd\u017a formalno\u015bci 2025"},"content":{"rendered":"\r\n

Skuteczna sprzeda\u017c mieszkania wymaga nie tylko zadbania o przykuwaj\u0105ce uwag\u0119 og\u0142oszenie w serwisie nieruchomo\u015bciowym, ale tak\u017ce zabezpieczenia si\u0119 przed potencjalnie nieuczciwym nabywc\u0105 i dopilnowania urz\u0119dowych formalno\u015bci. Wyja\u015bniamy, jak sprzeda\u0107 mieszkanie krok po kroku, post\u0119puj\u0105c zgodnie z prawem i nie ryzykuj\u0105c utraty pieni\u0119dzy.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n

Czy teraz jest dobry czas na sprzeda\u017c mieszkania?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Je\u017celi chcemy przeanalizowa\u0107, czy op\u0142aca si\u0119 sprzeda\u0107 mieszkanie<\/strong>, musimy wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 nie tylko charakterystyk\u0119 nieruchomo\u015bci i \u015brednie ceny podobnych lokali na rynku wt\u00f3rnym<\/a>, ale tak\u017ce bie\u017c\u0105c\u0105 sytuacj\u0119 gospodarczo-ekonomiczn\u0105 oraz perspektywy na najbli\u017csze miesi\u0105ce. Co wa\u017cne, sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci<\/a> w okresie inflacji \u2013 nawet w jej szczytowym momencie \u2013 wcale nie musi oznacza\u0107 konieczno\u015bci rywalizowania cen\u0105 i zani\u017cania warto\u015bci mieszkania.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Na obni\u017ck\u0119 ceny mog\u0105 decydowa\u0107 si\u0119 przede wszystkim w\u0142a\u015bciciele lokali o du\u017cym metra\u017cu (i tym samym wysokich kosztach utrzymania) oraz osoby, kt\u00f3rym zale\u017cy na jak najszybszej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. W nieco lepszej sytuacji znajduj\u0105 si\u0119 w\u0142a\u015bciciele kawalerek i maksymalnie dwu- lub trzypokojowych mieszka\u0144. <\/strong>Ich ceny utrzymuj\u0105 si\u0119 na sta\u0142ym poziomie, a nawet stopniowo rosn\u0105, zw\u0142aszcza je\u015bli lokale znajduj\u0105 si\u0119 w korzystnej lokalizacji b\u0105d\u017a wyr\u00f3\u017cniaj\u0105 si\u0119 wyko\u0144czeniem. Zastanawiasz si\u0119, jak dobrze dokona\u0107 wyceny swojej neiruchomosci? Sprawd\u017c nasz artyku\u0142 i ustal tak\u0105 cen\u0119, by nie straci\u0107.<\/a><\/p>\r\n

\"\"<\/a><\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Zdaniem ekspert\u00f3w w najbli\u017cszych miesi\u0105cach nale\u017cy si\u0119 spodziewa\u0107 wyhamowania inflacji. Istnieje szansa, \u017ce po spowolnieniu gospodarczym na prze\u0142omie I i II kwarta\u0142u 2023 r. wska\u017aniki sprzeda\u017cy zaczn\u0105 si\u0119 poprawia\u0107, a inflacja spadnie poni\u017cej 10 proc. ju\u017c w III kwartale 2023 r. Co kluczowe, art. 22 ust. 6f Ustawy o PIT pozwala na podwy\u017cszenie koszt\u00f3w nabycia nieruchomo\u015bci o wska\u017anik inflacji. <\/strong>W efekcie mo\u017cna zaoszcz\u0119dzi\u0107 na 19-procentowym podatku dochodowym od sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Gdzie wystawi\u0107 mieszkanie na sprzeda\u017c?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Mo\u017cesz zacz\u0105\u0107 od publikacji og\u0142osze\u0144 w serwisach,<\/strong> takich jak Gratka.pl<\/a> czy Morizon.pl<\/a>. Pami\u0119taj r\u00f3wnie\u017c o mediach spo\u0142eczno\u015bciowych. Warto opublikowa\u0107 link do og\u0142oszenia lub wstawi\u0107 post z opisem sprzeda\u017cowym na grupach po\u015bwi\u0119conych nieruchomo\u015bciom w danej lokalizacji.\u00a0 Je\u015bli szukasz praktycznych wskaz\u00f3wek, jak napisa\u0107 dobre og\u0142oszenie, kt\u00f3re sprzedaje koniecznie przeczytaj artyku\u0142 pod tym linkiem.\u00a0<\/a><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n

Jakie dokumenty do sprzeda\u017cy mieszkania s\u0105 wymagane w 2025 r.?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Jedn\u0105 z pierwszych czynno\u015bci przy sprzeda\u017cy mieszkania w\u0142asno\u015bciowego powinno by\u0107 skompletowanie dokument\u00f3w, kt\u00f3re obrazuj\u0105 stan prawny nieruchomo\u015bci.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Najwa\u017cniejszy jest tytu\u0142 prawny do sprzedawanego mieszkania w formie aktu notarialnego <\/strong>(np. umowa sprzeda\u017cy, umowa darowizny) i numer ksi\u0119gi wieczystej lokalu. <\/strong>Ponadto zbywca powinien przygotowa\u0107 za\u015bwiadczenie potwierdzaj\u0105ce, czy nieruchomo\u015b\u0107 jest po\u0142o\u017cona w obszarze rewitalizacji<\/strong> (je\u015bli tak \u2013 gmina ma prawo pierwokupu) oraz \u015bwiadectwo charakterystyki energetycznej <\/strong>(obowi\u0105zkowe od 28 kwietnia 2023 r.). W praktyce notariusz cz\u0119sto wymaga tak\u017ce za\u015bwiadczenia o braku os\u00f3b zameldowanych w lokalu, o niezaleganiu z op\u0142atami wobec wsp\u00f3lnoty lub sp\u00f3\u0142dzielni oraz z tytu\u0142u podatk\u00f3w lokalnych, a w przypadku nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105 \u2013 dokument\u00f3w z banku, takich jak promesa wykre\u015blenia hipoteki i za\u015bwiadczenie o aktualnym saldzie zad\u0142u\u017cenia.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Jak sprzeda\u0107 mieszkanie sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe<\/a>? <\/strong>Zakres dokument\u00f3w wymaganych przez nabywc\u0119 i notariusza jest podobny do dokumentacji wymaganej w przypadku sprzeda\u017cy mieszkania w\u0142asno\u015bciowego. Sk\u0105d wynikaj\u0105 r\u00f3\u017cnice? Zbywca mieszkania sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego mo\u017ce z niego swobodnie korzysta\u0107 i nim rozporz\u0105dza\u0107, ale w\u0142a\u015bcicielem lokalu jest sp\u00f3\u0142dzielnia<\/strong>. To oznacza, \u017ce sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci sp\u00f3\u0142dzielczej w\u0142asno\u015bciowej <\/strong>wymaga uzyskania od sp\u00f3\u0142dzielni:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

    \r\n
  1. za\u015bwiadczenia potwierdzaj\u0105cego prawo przys\u0142uguj\u0105ce do mieszkania,<\/li>\r\n\r\n\r\n\r\n
  2. za\u015bwiadczenia o niezaleganiu z op\u0142atami,<\/li>\r\n\r\n\r\n\r\n
  3. za\u015bwiadczenia o braku aktualnych zameldowa\u0144 pod danym adresem.<\/li>\r\n
  4. \u015bwiadectwo charakterystyki energetycznej, obowi\u0105zkowe od 28 kwietnia 2023 r.<\/li>\r\n<\/ol>\r\n\r\n\r\n\r\n

    W przypadku sprzeda\u017cy mieszkania obci\u0105\u017conego hipotek\u0105 <\/strong>nale\u017cy pami\u0119ta\u0107 o zg\u0142oszeniu si\u0119 do banku po stosown\u0105 dokumentacj\u0119, m.in. informacj\u0119 o kwocie pozosta\u0142ej do sp\u0142aty i i promes\u0119 wykre\u015blenia hipoteki z ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n

    Czy sprzeda\u017c mieszkania trzeba zg\u0142osi\u0107 do urz\u0119du skarbowego?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

    Zg\u0142oszenie sprzeda\u017cy mieszkania do urz\u0119du skarbowego jest obowi\u0105zkowe dla os\u00f3b, kt\u00f3re musz\u0105 zap\u0142aci\u0107 podatek w wysoko\u015bci 19 proc. od dochodu uzyskanego z transakcji.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

    Co do zasady, zobowi\u0105zanie podatkowe powstaje, kiedy w\u0142a\u015bciciel mieszkania sprzedaje je przed up\u0142ywem 5 lat podatkowych od nabycia<\/a>. Okres ten liczy si\u0119 od pocz\u0105tku roku nast\u0119puj\u0105cego po roku nabycia mieszkania. Aby zg\u0142osi\u0107 sprzeda\u017c mieszkania do urz\u0119du skarbowego, nale\u017cy wype\u0142ni\u0107 elektroniczn\u0105 lub papierow\u0105 deklaracj\u0119 PIT-39.<\/strong> Formularz s\u0142u\u017cy do wykazania przychodu, koszt\u00f3w uzyskania przychodu, sumy odpis\u00f3w amortyzacyjnych i dochodu, czyli podstawy opodatkowania.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

    PIT-39 sk\u0142ada si\u0119 od 15 lutego do 30 kwietnia w roku nast\u0119puj\u0105cym po roku sprzeda\u017cy, a w tym samym terminie nale\u017cy zap\u0142aci\u0107 nale\u017cny podatek, chyba \u017ce podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej, przeznaczaj\u0105c \u015brodki ze sprzeda\u017cy w ci\u0105gu 3 lat na w\u0142asne cele mieszkaniowe.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

    Czy trzeba p\u0142aci\u0107 podatek od sprzeda\u017cy mieszkania?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

    Jak wspomniano, podatek od sprzeda\u017cy mieszkania op\u0142acaj\u0105 zbywcy, kt\u00f3rzy dokonali transakcji przed up\u0142ywem 5 lat podatkowych od nabycia nieruchomo\u015bci<\/strong>. Za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce chcemy sprzeda\u0107 kawalerk\u0119 w 2025 r. Lokal zosta\u0142 kupiony w 2022 r. To oznacza, \u017ce uzyskaliby\u015bmy zwolnienie od podatku dochodowego dopiero w 2028 r. Na szcz\u0119\u015bcie istnieje kilka sposob\u00f3w na unikni\u0119cie op\u0142acenia podatku po sprzeda\u017cy mieszkania.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

      \r\n
    1. Ustalenie ceny nieruchomo\u015bci na poziomie r\u00f3wnym cenie zakupu lub sumie kwoty nabycia i kosztowi remontu, wyposa\u017cenia itp. <\/strong>W tym przypadku nie uzyskujemy \u017cadnego dochodu, wi\u0119c nie musimy ponosi\u0107 daniny. Oczywi\u015bcie to rozwi\u0105zanie nie jest korzystne pod wzgl\u0119dem zarobkowym, ale pozwala na szybk\u0105 sprzeda\u017c mieszkania bez obci\u0105\u017cenia podatkiem.<\/li>\r\n\r\n\r\n\r\n
    2. Przeznaczenie cz\u0119\u015bci lub ca\u0142o\u015bci dochodu na w\u0142asne cele mieszkaniowe w ci\u0105gu 3 lat od ko\u0144ca roku podatkowego<\/strong>. Takim celem jest nie tylko zakup nowej kawalerki, ale tak\u017ce wyposa\u017cenie innej nieruchomo\u015bci, w kt\u00f3rej zamieszka podatnik.<\/li>\r\n\r\n\r\n\r\n
    3. Podpisanie umowy przedwst\u0119pnej zobowi\u0105zuj\u0105cej strony do zawarcia umowy sprzeda\u017cy w p\u00f3\u017aniejszym terminie. <\/strong>Po pierwsze \u2013 umowa przedwst\u0119pna nie skutkuje przeniesieniem w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci. Nie dochodzi do odp\u0142atnego zbycia mieszkania, wi\u0119c zadatek lub zaliczka, kt\u00f3r\u0105 ui\u015bci nabywca, nie podlega opodatkowaniu. Po drugie \u2013 je\u015bli umowa sprzeda\u017cy zostaje zawarta po up\u0142ywie 5-letniego okresu, zbywca mo\u017ce skorzysta\u0107 ze zwolnienia podatkowego. Tym sposobem sfinalizuje transakcj\u0119 w dw\u00f3ch transzach i nie op\u0142aci podatku.<\/li>\r\n<\/ol>\r\n

      \"\"<\/a><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n

      Jakie s\u0105 formalno\u015bci po sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci?<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

      Umowa sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci<\/a> w formie aktu notarialnego powinna okre\u015bla\u0107 nie tylko termin p\u0142atno\u015bci, ale tak\u017ce dzie\u0144 opr\u00f3\u017cnienia mieszkania przez zbywc\u0119. Przepisy nie precyzuj\u0105, ile czasu ma sprzedawca lokalu na udost\u0119pnienie go nowemu w\u0142a\u015bcicielowi. <\/strong>Strony mog\u0105 ustali\u0107 dowolny termin.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

      W dniu przekazania mieszkania nabywcy nale\u017cy mu wr\u0119czy\u0107 klucze i protok\u00f3\u0142 zdawczo-odbiorczy<\/strong>, kt\u00f3ry zostanie podpisany przez obie strony. W protokole nale\u017cy opisa\u0107:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n