Zadatek a zaliczka – czym się różnią? Sprawdź, jak zabezpieczyć pieniądze przy kupnie mieszkania

Planujesz zakup własnego M? Przed tobą jeden z najważniejszych kroków: umowa przedwstępna, zadatek lub zaliczka, które przypieczętują transakcję. To właśnie na tym etapie pada kluczowe pytanie ze strony sprzedającego lub pośrednika: wpłacamy zadatek czy zaliczkę? Choć w codziennym życiu często używamy tych słów zamiennie, formalnie oznaczają one coś zupełnie innego. Błędna decyzja może kosztować cię utratę nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, dlatego warto wiedzieć, czym różnią się te dwa pojęcia. Wyjaśniamy, jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką i co wybrać, by spać spokojnie. 

Co to jest zadatek, a co to jest zaliczka? 

Aby dobrze zrozumieć, czym się różni zadatek od zaliczki, musimy przyjrzeć się ich skutkom prawnym w sytuacji, gdy transakcja z jakiegoś powodu nie dojdzie do skutku. Sprawa jest prosta, dopóki obie strony są zdecydowane, jednak komplikacje pojawiają się przy rezygnacji. 

Główna różnica między zadatkiem a zaliczką sprowadza się do odpowiedzialności stron za niedojście transakcji do skutku: zaliczka to jedynie rezerwacja i elastyczna przedpłata, natomiast zadatek to twarde zobowiązanie prawne. Jeśli jedna ze stron bez ważnego powodu nie doprowadzi transakcji do końca, musi liczyć się z konkretnymi konsekwencjami finansowymi. 

Najczęstsze błędy: kiedy przepada zadatek, a kiedy zaliczka? 

Największym błędem jest zakładanie, że z każdej podpisanej umowy można się bezkarnie wycofać. Wyjaśniamy, kiedy zaliczka przepada, a kiedy nie. 

Czy zadatek przepada, jeśli kupujący zrezygnuje z transakcji? Tak. Jeśli znajdziesz inne, tańsze mieszkanie i postanowisz wycofać się z umowy, czy sprzedający może zatrzymać zadatek? Ma do tego pełne prawo i nie musi zwracać ci ani grosza. Z kolei w drugą stronę: kiedy trzeba oddać podwójny zadatek? Jeśli to sprzedający rozmyśli się i odmówi podpisania umowy końcowej, musi wypłacić ci podwójny zadatek w ramach rekompensaty. 

Pamiętaj, że bezpieczny zwrot zadatku po rezygnacji bez żadnych kar jest możliwy tylko wtedy, gdy umowa zostanie rozwiązana za zgodą obu stron lub gdy żadna ze stron nie ponosi winy za zaistniałą sytuację. 

W przypadku zaliczki sprawa wygląda inaczej. Czy zaliczka zawsze podlega zwrotowi? Co do zasady tak, ponieważ traktuje się ją jako świadczenie nienależne, jeśli cel umowy nie został osiągnięty. Istnieje jednak haczyk: jeśli w umowie znajdzie się zapis o karze umownej za rezygnację, sprzedający może legalnie potrącić tę kwotę z oddawanej zaliczki. 

Zadatek a kredyt hipoteczny: co jeśli bank powie „nie”? 

To najważniejszy punkt dla każdego, kto kupuje mieszkanie za pieniądze z banku. Zależność: zadatek a kredyt hipoteczny budzi najwięcej obaw. Czy zadatek przepada, gdy bank odmówi kredytu hipotecznego? Niestety często tak się dzieje, zwłaszcza gdy umowa nie przewiduje żadnego zabezpieczenia na taką okoliczność. W praktyce odzyskanie zadatku może być wtedy bardzo trudne i często prowadzi do sporu między stronami. 

Czy można odzyskać zadatek po odmowie kredytu? Tak, pod warunkiem, że wiesz, co wpisać w umowie przedwstępnej, żeby nie stracić pieniędzy. Warto zadbać o zapis mówiący, że w przypadku przedstawienia negatywnych decyzji kredytowych (np. z dwóch lub trzech banków) umowa rozwiązuje się bez winy kupującego, a wpłacona kwota podlega zwrotowi w pełnej wysokości. 

Zadatek przy kupnie mieszkania – realia rynkowe 

Ile zwykle wynosi zadatek przy zakupie mieszkania? Standardem rynkowym jest około 10 proc. wartości nieruchomości, choć wszystko zależy od indywidualnych ustaleń między stronami. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł mówimy więc o kwocie 60 tys. zł, co stanowi już ogromną sumę. 

Warto też wiedzieć, czy notariusz wymaga zadatku czy zaliczki przy podpisywaniu umowy przedwstępnej w formie aktu. Otóż notariusz nie narzuca ani zadatku, ani zaliczki. To strony transakcji decydują, czy chcą zastosować taką formę zabezpieczenia i w jakiej kwocie. Notariusz jedynie uwzględnia te ustalenia w treści aktu. 

Bank odmówił kredytu, ale pan Piotr nie stracił ani złotówki

Pan Piotr znalazł mieszkanie za 500 tys. zł i podpisał umowę przedwstępną ze sprzedającym, który domagał się 50 tys. zł zadatku. Pan Piotr był pewny swojej zdolności kredytowej, jednak wiedząc, jak zabezpieczyć się przy kupnie mieszkania, uparł się na dodanie klauzuli chroniącej go przed odmową banku. 

Dwa tygodnie później okazało się, że bank niespodziewanie zmienił wewnętrzne procedury i odrzucił wniosek o finansowanie. Gdyby pan Piotr podpisał standardowy wzór umowy, straciłby 50 tys. zł. Dzięki jednemu, prostemu zdaniu o zwrocie pieniędzy w przypadku decyzji negatywnej, sprzedający musiał oddać mu całą kwotę co do grosza. 

Częste pytania (FAQ) 

SEO & Content Specialist

Julia Cichocka

Redaktorka, copywriterka, specjalistka ds. contentu. Specjalizuje się w tworzeniu treści o tematyce nieruchomości, zdrowego stylu życia i branży HR. Obecnie związana…