Mieszkań od deweloperów przybywa, ale ceny nie spadają. Gdańsk droższy od Warszawy

Ponad 63,8 tys. ofert mieszkań z rynku pierwotnego, czyli o blisko 9 proc. więcej niż przed rokiem. Kupujący mają coraz większy wybór, jednak nie przekłada się to na powszechne obniżki cen. Z danych Grupy Morizon-Gratka wynika, że we wrześniu 2026 r. mediana cen ofertowych mieszkań deweloperskich wynosiła 14 052 zł za mkw. W większości analizowanych miast stawki były wyższe niż rok wcześniej. Najdrożej jest w Gdańsku, gdzie mediana zbliżyła się już do 19 tys. zł za mkw., wyprzedzając Warszawę i Kraków. 

Wrzesień przyniósł dalszy wzrost liczby ofert mieszkań na rynku pierwotnym. Według danych Grupy Morizon-Gratka w serwisach dostępnych było 63 818 ogłoszeń sprzedaży nowych lokali, o 0,52 proc. więcej niż w sierpniu i 8,65 proc. więcej niż we wrześniu ubiegłego roku. Rosnąca podaż daje kupującym większe możliwości porównywania mieszkań, zarówno pod względem lokalizacji oraz standardu, jak i ceny. Nie oznacza jednak, że deweloperzy powszechnie obniżają stawki. 

Wrześniowe dane pokazują, że na większości analizowanych rynków mieszkania są droższe niż przed rokiem, choć w ujęciu miesięcznym coraz częściej pojawiają się niewielkie korekty. Jednocześnie różnice między poszczególnymi miastami pozostają znaczące. Podczas gdy w części ośrodków mediana cen ofertowych przekracza 16 tys. zł za mkw., w innych nadal utrzymuje się w granicach 10–12 tys. zł.

Gdańsk wyprzedził Warszawę. Prawie 19 tys. zł za metr

Najdroższym spośród analizowanych miast okazał się Gdańsk, gdzie mediana cen mieszkań na rynku pierwotnym osiągnęła we wrześniu 18 999 zł za mkw. To aż o 15,85 proc. więcej niż przed rokiem i o 3,82 proc. więcej niż w sierpniu. Tak wyraźna dynamika wyróżnia stolicę Pomorza na tle największych polskich rynków mieszkaniowych. 

Dla porównania, w Warszawie mediana wyniosła 16 900 zł za mkw., co oznacza wzrost o 6,27 proc. rok do roku i 0,9 proc. miesiąc do miesiąca. Gdańskie mieszkania były więc w ujęciu mediany droższe od stołecznych o ponad 2 tys. zł na każdym metrze kwadratowym. W przypadku 50-metrowego lokalu oznacza to różnicę sięgającą niemal 105 tys. zł. 

Na trzecim miejscu znalazł się Kraków, gdzie mediana cen wyniosła 16 037 zł za mkw. W ujęciu rocznym oznacza to wzrost o 1,49 proc., jednak w porównaniu z sierpniem stawki obniżyły się o 0,39 proc. 

Wysokie ceny w Gdańsku nie muszą jednak oznaczać, że wszystkie mieszkania podrożały w podobnym stopniu. Znaczenie ma również struktura dostępnej oferty, w tym udział droższych inwestycji i lokali o podwyższonym standardzie. 

Większe wahania w poszczególnych miastach mogą wynikać ze zmiany struktury oferty, czyli wyprzedaży tańszych lokali i wprowadzeniu nowych, o podwyższonym standardzie, co możemy zaobserwować np. w Gdańsku

Wrocław drożeje, Poznań stabilny. Różne tempo zmian na dużych rynkach

Wśród największych miast uwagę zwraca również Wrocław, gdzie mediana cen ofertowych mieszkań deweloperskich wyniosła we wrześniu 14 300 zł za mkw. To wzrost o 2,15 proc. w ciągu miesiąca, choć w porównaniu z wrześniem 2025 r. stawki były wyższe zaledwie o 1,42 proc. Oznacza to, że wrześniowa zmiana była stosunkowo wyraźna na tle rocznej dynamiki cen. 

Znacznie spokojniej wygląda sytuacja w Poznaniu. Mediana wyniosła tam 13 386 zł za mkw., co oznacza spadek o 0,18 proc. względem sierpnia i wzrost o 3,77 proc. rok do roku. Niewielkie miesięczne wahania wskazują na względną stabilizację cen ofertowych. 

Podobnie wygląda sytuacja w Katowicach, gdzie mediana cen wyniosła 12 850 zł za mkw. W porównaniu z sierpniem odnotowano spadek o 1,38 proc., choć w skali roku mieszkania podrożały o 4,47 proc.

W Gdyni mediana osiągnęła 13 350 zł za mkw. i była o 1,14 proc. wyższa zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym. Różnica pomiędzy Gdynią a sąsiednim Gdańskiem przekroczyła tym samym 5,6 tys. zł na metrze kwadratowym. Pokazuje to, jak bardzo mogą różnić się ceny ofertowe nawet w obrębie jednej aglomeracji. 

Nie tylko metropolie. W Toruniu i Białymstoku dwucyfrowe wzrosty

Największy roczny wzrost mediany cen ofertowych wśród analizowanych miast odnotowano w Toruniu. We wrześniu wyniosła ona 13 750 zł za mkw., czyli o 17,02 proc. więcej niż rok wcześniej. W porównaniu z sierpniem pozostała jednak bez zmian. 

Dwucyfrowy wzrost odnotowano także w Białymstoku, gdzie mediana osiągnęła 12 700 zł za mkw. To o 10,72 proc. więcej niż przed rokiem. W ujęciu miesięcznym wzrost był już znacznie mniejszy i wyniósł 0,79 proc. 

Wyraźne podwyżki w skali roku widoczne są również w Łodzi. Mediana cen mieszkań deweloperskich wyniosła tam 11 673 zł za mkw., o 9,6 proc. więcej niż we wrześniu 2025 r. Jednocześnie w porównaniu z sierpniem odnotowano niewielki, 0,23-procentowy spadek.

Dane te pokazują, że wzrost cen na rynku pierwotnym nie ogranicza się do największych i najdroższych aglomeracji. W niektórych miastach regionalnych roczna dynamika jest nawet wyższa niż w Warszawie czy Krakowie. Nie musi to jednak oznaczać równie szybkiego wzrostu cen poszczególnych mieszkań. Na medianę wpływa bowiem także to, jakie lokale są w danym momencie dostępne w sprzedaży. 

Gdzie mieszkania od deweloperów są najtańsze?

Na drugim końcu zestawienia znalazły się Rzeszów, Bydgoszcz i Kielce. W Rzeszowie mediana cen ofertowych wyniosła 10 300 zł za mkw., co było najniższym wynikiem spośród analizowanych miast. W ujęciu rocznym oznacza to wzrost o 5,1 proc., jednak względem sierpnia ceny spadły o 1,9 proc. 

W Bydgoszczy mediana wyniosła 10 989 zł za mkw. i była o 4,66 proc. wyższa niż przed rokiem. W porównaniu z sierpniem praktycznie się nie zmieniła, notując symboliczny spadek o 0,01 proc. 

W Kielcach mediana utrzymała się na poziomie 11 tys. zł za mkw., bez zmian względem poprzedniego miesiąca i ze spadkiem o 0,63 proc. w skali roku. Niewiele droższy był Lublin, gdzie mediana wyniosła 11 100 zł za mkw. W porównaniu z sierpniem oznacza to spadek o 0,85 proc., natomiast w skali roku wzrost o 1,32 proc. 

Na uwagę zasługuje również Szczecin, który jako jedno z dwóch analizowanych miast odnotował spadek mediany cen w ujęciu rocznym. Wyniósł on aż 8 proc., a mediana ukształtowała się na poziomie 11 500 zł za mkw. W porównaniu z sierpniem stawki obniżyły się o kolejne 1,71 proc. 

Różnica pomiędzy najdroższym Gdańskiem a najtańszym Rzeszowem sięga już blisko 8,7 tys. zł na metrze kwadratowym. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 mkw. przekłada się to na ponad 434 tys. zł różnicy w cenie, przy założeniu zakupu po stawce odpowiadającej medianie w danym mieście.

Więcej mieszkań nie oznacza automatycznych obniżek

Rosnąca liczba ofert na rynku pierwotnym może sprzyjać kupującym, którzy mają większy wybór i możliwość porównywania konkurencyjnych inwestycji. Nie daje jednak gwarancji spadku cen. Deweloperzy działają na lokalnych rynkach, które różnią się dostępnością gruntów, kosztami realizacji inwestycji i strukturą popytu. 

Duża oferta mieszkań zwiększa możliwości wyboru i porównywania ofert przez kupujących, ale nie oznacza automatycznie, że ceny będą spadać. Dane pokazują, że mimo rosnącej liczby dostępnych mieszkań w większości analizowanych miast ich mediany cen pozostają wyższe niż przed rokiem. Sytuacja jest jednak zróżnicowana lokalnie, dlatego decyzję o zakupie warto podejmować przede wszystkim w oparciu o własne potrzeby i możliwości finansowe, a nie oczekiwanie na trudny do przewidzenia ruch cen

Wrześniowe dane potwierdzają, że polski rynek pierwotny nie podąża w jednym kierunku. W części miast ceny nadal rosną, w innych utrzymują się na zbliżonym poziomie lub lekko spadają. Co istotne, mowa o medianach cen ofertowych, a nie cenach transakcyjnych. Zmiany tych wskaźników mogą wynikać zarówno z aktualizacji cenników, jak i ze zmieniającego się udziału poszczególnych mieszkań w ofercie. 

Co dalej z cenami mieszkań? Wiele zależy od stóp procentowych

W kolejnych miesiącach istotne dla rynku pierwotnego będą nie tylko liczba dostępnych mieszkań i polityka cenowa deweloperów, ale również warunki finansowania zakupu. Koszt kredytów hipotecznych pozostaje jednym z czynników wpływających na możliwości zakupowe gospodarstw domowych, a tym samym na popyt na nowe lokale. 

Na decyzje zakupowe nabywców w najbliższych miesiącach duży wpływ będą mieć czynniki makroekonomiczne uzależnione w dużej mierze od sytuacji geopolitycznej, a także powiązana z nimi polityka monetarna NBP i decyzje o wysokości stóp procentowych

Wrześniowe dane Grupy Morizon-Gratka nie dają więc podstaw do prognozowania powszechnych obniżek cen mieszkań deweloperskich. Pokazują natomiast, że kupujący mają do dyspozycji więcej ofert niż przed rokiem, a sytuacja cenowa coraz wyraźniej zależy od konkretnego miasta i struktury dostępnych w nim mieszkań. W takich warunkach większego znaczenia nabiera porównywanie poszczególnych inwestycji i ich rzeczywistych kosztów, zamiast kierowania się wyłącznie ogólnymi wskaźnikami zmian cen. 

Joanna Szymczyk

Senior PR&Content Manager Grupy Morizon-Gratka, autorka tekstów z 11-letnim doświadczeniem, specjalizująca się w dziedzinie nieruchomości. Na co dzień zajmuje się…