Na polskim rynku mieszkaniowym pojawia się coraz więcej budynków, w których mieszkań nie da się kupić. Wszystkie lokale od początku przeznaczone są na wynajem. To efekt rozwoju sektora PRS (Private Rented Sector), czyli najmu instytucjonalnego. 

Czym jest PRS i jak działa najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny polega na budowaniu lub kupowaniu całych obiektów wielorodzinnych przez wyspecjalizowane firmy oraz fundusze inwestycyjne. Lokale w takich inwestycjach są projektowane i wykańczane wyłącznie z myślą o długoterminowym wynajmie. Całym kompleksem zarządza jeden profesjonalny operator, który odpowiada za kwestie formalne, techniczne oraz administracyjne. 

Wiele mieszkań PRS jest nowocześnie wykończonych i często oferuje dodatkowe udogodnienia, np. szybki internet, siłownię, ochronę czy strefę coworkingową. Umowy są zazwyczaj zawierane w formie pisemnej, a zasady najmu określa jeden operator zarządzający budynkiem. 

Profesjonalny standard. Jakie są zalety najmu instytucjonalnego?

Dla wielu osób system PRS stanowi atrakcyjną alternatywę dla klasycznego rynku mieszkaniowego. Posiada on kilka zalet, które przyciągają zwłaszcza młodych profesjonalistów, singli oraz osoby ceniące elastyczność. 

Stabilność umowy: Najem instytucjonalny daje większą pewność, że umowa nie zostanie wypowiedziana nagle (np. z powodów osobistych właściciela). 
Przejrzyste koszty: W umowie najmu PRS zwykle ustala się stałe opłaty eksploatacyjne. Administracja budynku odpowiada za utrzymanie i naprawy części wspólnych. 
Wysoki standard: Nowe budynki oferują nowoczesną architekturę, sprawną infrastrukturę oraz liczne udogodnienia w przestrzeniach wspólnych. 
Pełna dokumentacja najmu: PRS to instytucjonalny najem prowadzony przez firmy, więc umowy są przejrzyste, nie ma problemów z załatwieniem meldunku czy faktury. 

Druga strona medalu. Wątpliwości wokół sektora PRS

Dynamiczny rozwój najmu instytucjonalnego budzi też uzasadnione pytania o długofalową przyszłość rynku nieruchomości. Doświadczenia z krajów Europy Zachodniej oraz Stanów Zjednoczonych pokazują, że masowy wykup lokali przez podmioty korporacyjne niesie za sobą konkretne wyzwania społeczne i gospodarcze. 

Niektórzy eksperci zwracają uwagę, że masowe wykupy mieszkań przez fundusze mogą zmniejszać pulę lokali dostępnych na sprzedaż. Bywa, że fundusze inwestycyjne odkupują od deweloperów całe etapy osiedli lub nawet kompletne projekty, zanim te w ogóle trafią do oficjalnej sprzedaży. Z drugiej strony obecnie PRS stanowi tylko ok. 2 proc. rynku najmu w Polsce, więc skala tego zjawiska jest ograniczona. 

Kolejną istotną kwestią jest potencjalny wpływ na ogólny poziom cen. Koncentracja dużej liczby nieruchomości w rękach kilku kluczowych operatorów może w przyszłości ułatwiać im dyktowanie stawek czynszów w obrębie konkretnych dzielnic. 

Krytycy zwracają też uwagę, że dominacja najmu może utrudniać tworzenie trwałych więzi sąsiedzkich. W budynkach, w których lokatorzy częściej się zmieniają, mieszkańcy rzadziej angażują się w życie lokalnej społeczności. 

Przyszłość polskiego rynku mieszkaniowego 

Dla jednych PRS to wygodna alternatywa dla kredytu hipotecznego i stabilny wynajem w nowoczesnym budynku. Dla innych to niepokojący trend, ponieważ część mieszkań zamiast do indywidualnych nabywców trafia do dużych inwestorów, co może utrudniać zakup własnego mieszkania. 

Na razie PRS pozostaje niewielką częścią rynku. Jeśli jednak jego udział będzie rósł, coraz częściej pojawią się pytania o wpływ tego modelu na dostępność mieszkań i ceny najmu w największych miastach. 

Julia Cichocka

SEO & Content Specialist

Julia Cichocka

Redaktorka, copywriterka, specjalistka ds. contentu. Specjalizuje się w tworzeniu treści o tematyce nieruchomości, zdrowego stylu życia i branży HR. Obecnie związana…