Rynek biurowy wchodzi w fazę głębokiej transformacji, która wykracza daleko poza prosty powrót pracowników do biur po okresie pracy zdalnej. To moment, w którym ścierają się, ale jednocześnie uzupełniają, dwa silne trendy potwierdzające rosnące oczekiwania wobec jakości przestrzeni pracy oraz coraz bardziej widoczną presję na przekształcanie przestarzałych biurowców w funkcje mieszkaniowe i szerzej w projekty typu living. W efekcie sektor nieruchomości komercyjnych nie tylko się kurczy, ale jednocześnie redefiniuje swoje podstawy funkcjonowania, a granice między segmentami rynku zaczynają się zacierać. 

Z danych opublikowanych przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK) wynika, że na koniec marca 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęły poziom niemal 6,3 mln mkw. W pierwszym kwartale roku rynek zasiliło jedynie 42,9 tys. mkw. nowej powierzchni, m.in. dzięki inwestycjom realizowanym przez Skanska oraz Polski Holding Nieruchomości. Jednocześnie popyt utrzymał się na poziomie 133,8 tys. mkw., koncentrując się głównie w centralnych lokalizacjach oraz na Służewcu. Ta dysproporcja między popytem a nową podażą wpisuje się w szerszy trend wyraźnego hamowania rozwoju nowych inwestycji biurowych. Według raportu przygotowanego przez PKO Bank Polski, rok 2025 przyniósł najniższą od dwóch dekad nową podaż, a prognozy na 2026 rok wskazują na jeszcze niższy poziom.  

Coraz wyraźniej widać, że wyhamowanie nie jest jedynie efektem cyklicznego spowolnienia, lecz konsekwencją zmiany strategii inwestorów. Kapitał w coraz większym stopniu kierowany jest do sektora mieszkaniowego oraz projektów hybrydowych, które łączą funkcje biurowe, usługowe i living. Deweloperzy, analizując ryzyka i oczekiwaną stopę zwrotu, częściej decydują się na realizację inwestycji mieszkaniowych lub wielofunkcyjnych niż na klasyczne biurowce, co dodatkowo ogranicza skalę nowej podaży biurowej. 

Kurczący się rynek

Po raz pierwszy w historii w 2025 roku odnotowano spadek całkowitych zasobów powierzchni biurowej. To nie efekt wyłącznie braku nowych inwestycji, lecz rosnącej liczby wyburzeń oraz – co równie istotne – zmiany funkcji istniejących budynków. Starsze biurowce klasy B i C, które nie spełniają współczesnych standardów technicznych, środowiskowych i funkcjonalnych, są systematycznie wycofywane z rynku. W wielu przypadkach właściciele rezygnują z kosztownych modernizacji na rzecz konwersji lub całkowitej zmiany przeznaczenia nieruchomości. Taka decyzja wynika zarówno z wysokich kosztów dostosowania do nowych norm, jak i z bardziej przewidywalnego popytu na powierzchnie mieszkaniowe.  

Przykładem tej transformacji jest dawny kompleks Empark Mokotów Business Park, gdzie biurowce Saturn, Syriusz i Orion ustępują miejsca zabudowie mieszkaniowej realizowanej przez Archicom. To symboliczny koniec epoki tzw. „Mordoru”, jednego z największych zagłębi biurowych w Polsce i jednocześnie początek nowego modelu zagospodarowania przestrzeni miejskiej. Proces ten pogłębiają również inne inwestycje realizowane także w oparciu o przepisy typu lex developer. Według analiz nawet co czwarte biuro na Służewcu pozostaje niewynajęte, co dodatkowo skłania właścicieli do poszukiwania alternatywnych sposobów wykorzystania nieruchomości. 

Jednocześnie obserwujemy dynamiczny rozwój projektów konwersji. Coraz więcej właścicieli i deweloperów decyduje się na przekształcanie biur w mieszkania, hotele, aparthotele czy akademiki. Ostatni przykład kompleksu Lipowy Office Park pokazuje, że tego typu procesy mogą być realizowane sprawnie. W niespełna rok dwa budynki biurowe zostały przekształcone w przestrzeń zakwaterowania dla kilkuset użytkowników. To wyraźny sygnał, że konwersje stają się jednym z kluczowych narzędzi adaptacji rynku do nowych realiów. 

Jakość ponad ilość

Powrót pracowników do biur nie oznacza powrotu do dawnych standardów. Choć model hybrydowy pozostaje dominujący, w wielu organizacjach rośnie znaczenie pracy stacjonarnej, często w wymiarze trzech, czterech dni w tygodniu. Zmiana ta wzmacnia popyt, ale jednocześnie radykalnie podnosi wymagania wobec powierzchni biurowej. 

Najemcy coraz rzadziej poszukują najtańszych rozwiązań, koncentrując się na jakości, komforcie i doświadczeniu użytkownika. Na znaczeniu zyskują budynki oferujące nowoczesne rozwiązania technologiczne, elastyczne układy przestrzeni, rozbudowane strefy usługowe na poziomie parteru oraz atrakcyjne, przemyślane otoczenie. Szczególnie istotne staje się połączenie prestiżu z funkcjonalnością i wysokim komfortem użytkowania, co przekłada się na rosnącą przewagę najlepszych projektów. 

W efekcie popyt koncentruje się niemal wyłącznie na nowoczesnych biurowcach, zlokalizowanych w dobrze skomunikowanych, centralnych częściach miasta. To prowadzi do wyraźnej polaryzacji rynku. Najlepsze aktywa utrzymują wysokie obłożenie i stabilne czynsze, podczas gdy starsze obiekty tracą konkurencyjność. 

Dobrym przykładem tej zmiany jest rozpoczęta rozbiórka biurowca Ilmet w centrum Warszawy i planowana budowa nowej, 188-metrowej wieży biurowej, która ma odpowiadać aktualnym standardom zrównoważonego budownictwa. To wyraźny sygnał, że coraz bardziej liczy się wysoki standard i zdolność do przyciągania użytkowników. 

Biuro jako przestrzeń życia

Jedną z najważniejszych zmian ostatnich lat jest redefinicja funkcji biura. Przestaje ono być miejscem pracy ograniczonym do godzin 9-17, a staje się wielofunkcyjną przestrzenią społeczną, która ma przyciągać pracowników i wspierać różnorodne style pracy. Nowoczesne budynki generują aktywność także po godzinach pracy, integrują społeczności i oferują przestrzenie do wydarzeń, spotkań czy inicjatyw społecznych. 

Model ten doskonale ilustruje Varso Tower, który oprócz funkcji biurowej oferuje taras widokowy oraz przestrzenie eventowe dostępne dla szerokiego grona użytkowników. To przykład komercjalizacji doświadczenia, a biurowiec staje się miejscem, które funkcjonuje w rytmie miasta, a nie wyłącznie w godzinach pracy najemców. 

Varso Tower jako przykład nowoczesnej powierzchni biurowej.

Varso Tower

Impuls czy restrukturyzacja?

Transformacja rynku biurowego nie jest jedynie reakcją na zmieniające się potrzeby najemców. To głęboka restrukturyzacja, w której słabsze aktywa ustępują miejsca bardziej efektywnym formom zagospodarowania, często mieszkaniowym lub hybrydowym. W krótkim terminie oznacza to spadek podaży i ograniczenie nowych inwestycji biurowych, ale w dłuższej perspektywie prowadzi do bardziej zrównoważonej struktury rynku. 

Powrót do pracy stacjonarnej działa więc jak filtr. Wzmacnia najlepsze projekty i przyspiesza eliminację przestarzałych, jednocześnie zwiększając znaczenie jakości, lokalizacji i funkcjonalności. Równolegle rozwój konwersji oraz przesunięcie kapitału w stronę mieszkaniówki sprawiają, że rynek komercyjny ewoluuje w kierunku modelu bardziej elastycznego i zintegrowanego z potrzebami współczesnych miast. 

W efekcie nie mamy do czynienia z kryzysem rynku biurowego, lecz raczej z jego głęboką transformacją, w której mniej znaczy więcej. Mniej nowych inwestycji, mniej przestarzałych zasobów, ale zdecydowanie wyższa jakość i lepsze dopasowanie do realnych potrzeb użytkowników. 

Ten i wiele innych ciekawych artykułów przeczytasz w najnowszym wydaniu raportu „Rynek Nieruchomości“ 1/2026, przygotowanego we współpracy z Forbes Polska.

Zapraszamy do pobrania:

 https://gratka.pl/raport-nieruchomosci  

Joanna Szymczyk

Joanna Szymczyk

Senior PR&Content Manager Grupy Morizon-Gratka, autorka tekstów z 11-letnim doświadczeniem, specjalizująca się w dziedzinie nieruchomości. Na co dzień zajmuje się…