Ceny mieszkań w I kwartale 2026 r. – statystyki GUS i NBP wobec cen ofertowych

GUS wskazuje, że metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje nieco ponad 8 tys. zł. Tymczasem ogólnopolska średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego to 13 241 zł. Jak dane powinni interpretować poszukujący mieszkania?

Statystyki GUS kontra średnie ceny ofertowe

W najnowszym komunikacie GUS czytamy, że cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2026 r. wyniosła 8 155 zł. Choć w odniesieniu do poprzedniego kwartału jest to niewielki wzrost – jedynie o 2,80 proc, to w porównaniu rok do roku ceny skoczyły średnio o 12,47 proc.

Dla kupującego podawana przez GUS średnia cena 8 155 zł za mkw. jest jednak jedynie wskaźnikiem „technicznym”. Kwota ta określa sam uśredniony koszt budowy, całkowicie pomijając cenę gruntu (w dużych miastach to nawet 20–30 proc. wartości lokalu), marżę dewelopera czy koszty marketingu. Poza tym statystyka GUS obejmuje całą Polskę, w tym małe miejscowości, co sztucznie zaniża tę kwotę w porównaniu z cenami w metropoliach.

Z danych grupy Morizon-Gratka wynika, że średnia cena ofertowa metra kwadratowego na koniec I kwartału 2025 r. wynosiła 13 031 zł, a na koniec I kwartału tego roku – 13 241 zł, czyli była o 1,61 proc. wyższa. Z kolei w porównaniu z poprzednim kwartałem koszt metra kwadratowego w ofercie wzrósł jedynie o 0,81 proc..

Porównując te dane, widzimy też ciekawą zależność: dynamika samych kosztów wytworzenia metra kwadratowego (wzrost o 12,47 proc. r/r według GUS) jest znacznie wyższa niż dynamika wzrostu cen gotowych mieszkań na rynku (wzrost o 1,61 proc. r/r).

Pokazuje to wyraźnie, że rosnące koszty budowy wywierają silną presję na marże deweloperów, bo kupujący nie są już w stanie zaakceptować dalszych gwałtownych podwyżek.

Rynek wtórny a pierwotny

Ciekawe informacje znajdziemy też w raporcie GUS za I kwartał 2026 r. Obliczenia uwzględniają dane z transakcji sprzedaży na wolnym rynku, pochodzące z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN).

Pokazuje on, że średni wzrost cen lokali mieszkalnych w całym kraju wyniósł 2,3 proc. względem poprzedniego kwartału. Dynamika na rynku wtórnym (2,6 proc.) była znacznie wyższa niż na pierwotnym (1,9 proc.). W stosunku do analogicznego okresu w 2025 r. ceny mieszkań zwiększyły się o 6 proc. (w tym na rynku pierwotnym o 6,8 proc., a na rynku wtórnym – o 5,2 proc.).

Podobne dane publikuje także NBP w raporcie „Informacja o cenach mieszkań w I kw. 2026 r.”. Analizowane są w nim jednak średnie ceny transakcyjne w miastach wojewódzkich.

W I kwartale 2026 r., w porównaniu z poprzednim kwartałem, wahania średnich cen metra kwadratowego na rynku pierwotnym w wybranych miastach były symboliczne. Patrząc na rynek wtórny, koszt metra kwadratowego najwięcej wzrósł w Gdańsku (ok. 2,6 proc.). Z kolei najwyższe spadki zauważono w Białymstoku i Warszawie (po ok. 2,2 proc.).

Serwis Gratka także zamieszcza statystyki obejmujące ceny na obu rynkach. Dają one poszukującym nieruchomości pewien obraz, jak szybko zmieniają się ceny oraz na jakie zniżki mogą liczyć.

Poniżej średnie ceny ofertowe z rynku pierwotnego i wtórnego w wybranych miastach na koniec I kw. 2026 r.

Z zestawienia cen ofertowych z serwisu Gratka z danymi NBP wyłania się jasny trend: ceny ofertowe są wyraźnie wyższe względem tego, po ile mieszkania faktycznie się sprzedają.

Przykładowo:

Główny wniosek jest taki, że sprzedający wystawiają nieruchomości z wygórowanymi oczekiwaniami, które rynek brutalnie weryfikuje, a przestrzeń do negocjacji rzędu 5–10 proc. staje się dziś rynkowym standardem.

Co to oznacza dla kupującego w 2026 roku?

Patrząc na dane, widać wyraźnie, że ceny na rynku pierwotnym w dużych miastach (Kraków, Warszawa, Wrocław, Łódź) praktycznie stanęły w miejscu lub delikatnie spadają. Na rynku wtórnym w takich miastach jak Warszawa czy Białystok widać już nominalne korekty w dół (spadki o ok. 2,2 proc. k/k w danych transakcyjnych).

Co robić? Przede wszystkim twardo negocjować. Punktem wyjścia do rozmów powinny być ceny transakcyjne NBP z danego miasta, a nie wygórowana kwota z ogłoszenia. Warto również szukać okazji na rynku wtórnym. Sprzedający, którzy muszą szybko spieniężyć nieruchomość, chętniej schodzą z ceny niż deweloperzy chroniący swoje marże. Ci ostatni, zamiast obniżać stawki, wolą oferować „ukryte rabaty”, np. w postaci darmowych miejsc postojowych. 

Kupujący nie powinni też ulegać presji czasu. Ceny wyhamowały, a dynamiczne wzrosty z poprzednich lat ustały. To idealny moment na spokojne porównanie ofert i chłodną kalkulację.