Przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym PCC może wynieść 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Przy cenie 500 tys. zł daje to 10 tys. zł podatku. Nie każdy kupujący musi jednak go zapłacić. Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeśli spełniają określone warunki. 

W tym przypadku oszczędność może być znacząca. Przy nieruchomości wartej 500 tys. zł zwolnienie oznacza 10 tys. zł mniej do zapłaty, a przy wartości 1 mln zł – aż 20 tys. zł. Sprawdzamy, kto może skorzystać ze zwolnienia, co z odziedziczonym lub podarowanym udziałem i kiedy zakup pierwszej nieruchomości mimo wszystko nie oznacza braku PCC. 

Kto jest zwolniony z PCC przy zakupie nieruchomości?

Aby skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie nieruchomości, musisz kupować swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Nie możesz mieć obecnie ani w przeszłości posiadać mieszkania, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do takiej nieruchomości. Dotyczy to także udziału w mieszkaniu lub domu. Wyjątkiem jest udział nie większy niż 50 proc., jeśli dostałeś go w spadku. 

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje osoby fizyczne kupujące: 

prawo własności do lokalu mieszkalnego (mieszkanie w bloku lub kamienicy), 
prawo własności do domu jednorodzinnego, 
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu. 

Udział w nieruchomości, spadek i darowizna

Wątpliwości pojawiają się przede wszystkim wtedy, gdy ktoś wcześniej miał tylko część mieszkania lub domu. W takiej sytuacji również można skorzystać ze zwolnienia z PCC, ale jest jeden ważny wyjątek. 

Jeśli wcześniej odziedziczyłeś udział w mieszkaniu lub domu, nadal możesz skorzystać ze zwolnienia, pod warunkiem że udział w każdej z odziedziczonych nieruchomości nie przekraczał 50 proc. Co ważne, takich odziedziczonych udziałów może być kilka. Jeśli na przykład odziedziczyłeś po 25 proc. udziału w dwóch mieszkaniach, samo posiadanie tych udziałów nie odbiera ci prawa do zwolnienia. Inaczej będzie, jeśli którykolwiek z odziedziczonych udziałów przekraczał 50 proc. 

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku darowizny. Jeśli mieszkanie lub jego część została ci podarowana, wyjątek dotyczący spadku nie ma zastosowania. Nawet niewielki udział otrzymany w darowiźnie może więc pozbawić cię prawa do zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu. 

Czy można skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania przy wcześniejszych udziale w nieruchomości?

Zakup mieszkania z partnerem lub małżonkiem

Przy wspólnym zakupie mieszkania lub domu sytuacja jest bardziej skomplikowana. Przepisy i najnowsze stanowiska organów oraz sądów nie dają obecnie jednej, bezspornej odpowiedzi. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. dopuścił możliwość zastosowania zwolnienia proporcjonalnie do udziału osoby, która sama spełnia warunki zwolnienia. Z kolei Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 24 września 2026 r. uznał, że jeśli jeden ze współkupujących nie spełnia tych warunków, zwolnienie nie obejmuje również części przypadającej na drugiego kupującego. W praktyce oznacza to realne ryzyko sporu o wysokość PCC. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto więc dokładnie ustalić z notariuszem, jak podatek zostanie rozliczony w konkretnej sytuacji. 

Pozostałe pułapki: działki, budowa i nieruchomości za granicą

Przepisy nie ograniczają wprost warunku wyłącznie do nieruchomości położonych w Polsce. Dlatego wcześniejsze posiadanie mieszkania lub domu za granicą również może mieć znaczenie dla prawa do zwolnienia. W 2026 r. Dyrektor KIS uznał, że posiadanie w przeszłości 50-procentowego udziału w mieszkaniu położonym poza Polską wykluczało zastosowanie zwolnienia z PCC. W przypadku zagranicznej nieruchomości warto więc sprawdzić jej status i sposób nabycia przed zawarciem umowy. 

Wcześniejsze posiadanie mieszkania lub domu za granicą może więc mieć wpływ na prawo do zwolnienia także przy zakupie nieruchomości w Polsce. Kupujący powinien podać notariuszowi prawdziwe informacje dotyczące wcześniejszych praw do nieruchomości, ponieważ to od spełnienia ustawowych warunków zależy prawidłowe rozliczenie PCC. 

Kiedy mimo zakupu pierwszej nieruchomości trzeba zapłacić PCC? Samo posiadanie niezabudowanej działki budowlanej nie oznacza jeszcze, że kupujący wcześniej posiadał jedno z praw, których dotyczą warunki zwolnienia. Więcej wątpliwości pojawia się przy działkach zabudowanych budynkami będącymi w trakcie budowy. W 2026 r. w orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiły się rozstrzygnięcia dotyczące tego, kiedy taki obiekt można uznać za budynek mieszkalny na potrzeby zwolnienia. Dlatego w przypadku zakupu nieruchomości z niedokończonym budynkiem nie warto opierać się wyłącznie na ogólnej zasadzie – znaczenie ma stan konkretnego obiektu i okoliczności transakcji. 

Błędnie pobrany podatek – jak odzyskać pieniądze?

Podatek od czynności cywilnoprawnych pobiera notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego. Działa on jako płatnik i odprowadza środki bezpośrednio do właściwego urzędu skarbowego. 

Jeśli notariusz pobrał PCC mimo przysługującego zwolnienia, kupujący może wystąpić o stwierdzenie nadpłaty. Ordynacja podatkowa pozwala podatnikowi zakwestionować zasadność podatku pobranego przez płatnika, którym w przypadku aktu notarialnego jest notariusz. Wniosek w sprawie PCC od przeniesienia własności nieruchomości składa się do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, którym jest urząd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. 

Do wniosku warto dołączyć dokumenty pozwalające wykazać, że w dniu zakupu i wcześniej spełnione były warunki zwolnienia, w szczególności akt notarialny oraz, zależnie od sytuacji, dokumenty dotyczące wcześniejszego sposobu nabycia lub posiadania nieruchomości. Warto również dołączyć dokument potwierdzający pobranie PCC przez notariusza. Zakres potrzebnych dokumentów zależy od okoliczności konkretnej sprawy. 

Urząd skarbowy rozpatruje wniosek o stwierdzenie nadpłaty w trybie określonym w Ordynacji podatkowej. Jeśli wyda decyzję stwierdzającą nadpłatę, urząd powinien zwrócić pieniądze w ciągu 30 dni od jej wydania. W przypadku PCC pobranego przez notariusza wniosek o stwierdzenie nadpłaty można złożyć w ciągu 5 lat od dnia pobrania nienależnego podatku lub podatku w kwocie wyższej od należnej. 

Julia Cichocka

SEO & Content Specialist

Julia Cichocka

Redaktorka, copywriterka, specjalistka ds. contentu. Specjalizuje się w tworzeniu treści o tematyce nieruchomości, zdrowego stylu życia i branży HR. Obecnie związana…