Umowa to podstawowy dokument przy wynajmie mieszkania, który określa czas najmu i zasady korzystania z lokalu. Wszystkie zapisy powinny być zgodne z obowiązującymi przepisami. Niestety, zdarza się, że właściciele wpisują klauzule, które odbierają prawa najemcom lub je znacznie ograniczają. Wówczas umowa najmu może zostać uznana za nieważną. Wyjaśniamy, czego nie wolno wpisać do umowy najmu.

Klauzule niedozwolone, inaczej nazywane abuzywnymi, to zapisy niezgodne z przepisami, które odbierają lub ograniczają prawa jednej ze stron umowy, zwykle najemcy.
W przypadku najmu wytyczne określone są w ustawie o ochronie lokatorów i Kodeksie cywilnym.
Niedozwolone zapisy dotyczą najczęściej: zbyt wysokiej lub bezzwrotnej kaucji, skrócenia okresu wypowiedzenia lub pozbawienia takiej możliwości najemcy, wprowadzenia jednostronnej zmiany warunków umowy i dowolności w podwyżkach czynszu.
Umowę zawierającą niedozwolone klauzule można zgłosić do UOKiK lub – jeśli właściciel nie chce uznać ich za nieważne – złożyć pozew do sądu.

Klauzule niedozwolone w umowie najmu – co to znaczy?

Art. 385 Kodeksu cywilnego stanowi, że niedozwolone postanowienia umowy to zapisy, które kształtują prawa i obowiązki jednej ze stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jej interesy.

W przypadku najmu, wszystkie kwestie z nim związane reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także Rozdział II Kodeksu cywilnego. Choć w naszym kraju obowiązuje dowolność kształtowania umów, nie można jednak wprowadzać zapisów mniej korzystnych dla jednej ze stron niż wytyczne zawarte w ww. aktach prawnych.

W umowach najczęściej znajdują się niedozwolone klauzule, które:

wyłączają albo ograniczają odpowiedzialność wynajmującego względem lokatora za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków,
łamią lub ograniczają prawa lokatora.

Jeśli mamy wątpliwości, czy umowa najmu jest w pełni zgodna z prawem, warto dodatkowo zapoznać się z Rejestrem klauzul niedozwolonych prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jest to spis wszystkich postanowień uznanych za klauzule abuzywne prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 

Co oznaczają niedozwolone klauzule w umowie najmu?

 

Wysoka i/lub bezzwrotna kaucja

Wynajmujący ma prawo uzależnić wydanie mieszkania za wpłatę kaucji przez najemcę. Nie może on jednak żądać dowolnej jej wysokości. Ustawa o ochronie lokatorów wskazuje, że nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal lub sześciokrotności w przypadku umów o najem okazjonalny. Wysokość oblicza się według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Ponadto nie istnieje coś takiego jak bezzwrotna kaucja. Zgodnie z przepisami podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Właściciel ma prawo zatrzymać ją w całości lub w części tylko wówczas, gdy nieruchomość wymaga naprawy z winy najemcy albo gdy musi pokryć zaległe rachunki lub inne należności. Zatrzymana kwota powinna odpowiadać kosztom poniesionym przez wynajmującego.

Niedozwolone zapisy w umowie najmu mieszkania – własne zasady podwyższania czynszu

Właściciel mieszkania ma prawo podwyższać czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu, ale nie wolno mu tego robić według swojego uznania. W tej kwestii także obowiązują ustawowe wytyczne. Wskazują one m.in. termin, w jakim wynajmujący powinien poinformować lokatora o zmianie wysokości opłat i maksymalny zakres podwyżki.

Aby podnieść wysokość czynszu lub innych opłat lokalowych, właściciel mieszkania musi wypowiedzieć dotychczasową stawkę na piśmie – pod rygorem nieważności. Ma obowiązek zrobić to najpóźniej do końca miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Wynosi on 3 miesiące, chyba że strony umowy najmu ustalą dłuższy termin. Wypowiedzenie umowy nie dotyczy podwyżek opłat niezależnych od właściciela, np. wzrostu cen prądu lub gazu. Co więcej, podwyższanie czynszu albo innych opłat (z wyjątkiem tych niezależnych od właściciela) nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy.

Przepisy przewidują różne zasady podnoszenia czynszu. Jeśli po zmianie jego wysokość w skali roku nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, właściciel nie musi wykazywać zasadności podwyżki według reguł obowiązujących po przekroczeniu tego poziomu. Za uzasadnioną uznaje się natomiast podwyżkę, która w danym roku nie jest wyższa niż średnioroczny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych odnotowany w roku poprzednim.

W innych przypadkach podwyżka może nastąpić tylko, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu lub innych opłat za używanie lokalu na poziomie, który zapewnia pokrycie kosztów jego utrzymania, jak również zapewniającym mu zwrot kapitału i zysk.

Podwyższając czynsz albo inne opłaty, właściciel może ustalić:

zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu; 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu;
godziwy zysk.

Jakie jeszcze niedozwolone klauzule w umowie najmu lokalu mogą dotyczyć podwyżki? Te wskazujące, że podwyżka może nastąpić już po zawarciu umowy i nie przyznają lokatorowi prawa do odstąpienia od niej.

Jednostronna zmiana warunków umowy

Niedozwolonym zapisem jest także adnotacja uprawniająca którąkolwiek ze stron umowy do zmiany jej postanowień bez podania ważnej przyczyny oraz bez zgody drugiej strony.

Takie postanowienie mogłoby doprowadzić do sytuacji, w której właściciel mieszkania, bez informowania lokatora, zmienia okres jej obowiązywania, a lokator wyprowadza się w trybie natychmiastowym.

Pozbawienie prawa do rozwiązania umowy najmu mieszkania

Zgodnie z polskim prawem, umowy najmu na czas określony wygasają po upływie terminu, na jaki zostały zawarte, lub po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów określonych w umowie, a jeśli ich nie ustalono – terminów wynikających z przepisów. Właściciel musi dodatkowo przestrzegać zasad wypowiedzenia określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Niedozwolone powody wypowiedzenia umowy najmu

Powody wypowiedzenia najmu – zarówno na czas określony, jak i nieokreślony – przez wynajmującego określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Z kolei konkretne warunki wypowiedzenia umowy najmu przez lokatora określa Kodeks cywilny lub są one ustalane indywidualnie przez strony umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora

Lokator ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy:

w momencie przekazywania mieszkania ujawniono wady, które uniemożliwiają jego użytkowanie zgodne z umową, a o których najemca wcześniej nie wiedział;
wynajmujący nie naprawił zgłoszonych usterek w lokalu odpowiednim terminie;
wady lokalu są niemożliwe do usunięcia,
wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, nawet jeśli w chwili zawierania umowy o nich wiedział.

Wypowiedzenie najmu przez właściciela

Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, kiedy lokator:

używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i, mimo upomnienia, nie zaprzestaje tego działania, albo zaniedbuje nieruchomość do tego stopnia, że zostaje ona narażona na zniszczenie lub uszkodzenie;
zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wcześniej musi jednak pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości;
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym;
podnajął, wynajął albo oddał lokal do bezpłatnego używania lub jego część – bez zgody właściciela;
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Wynajmujący ma obowiązek wskazać przyczynę wypowiedzenia umowy w treści wypowiedzenia, niezależnie od tego, czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony.

Dowolny okres wypowiedzenia umowy

Klauzule niedozwolone w umowie najmu mieszkania dotyczą również okresów wypowiedzenia.

Jeśli czas trwania najmu jest nieokreślony, obie strony mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów ustalonych w umowie. Natomiast gdy okres wypowiedzenia nie został zapisany, obowiązują terminy ustawowe, określone w Kodeksie cywilnym w art. 673. Są one zależne od częstotliwości uiszczania czynszu:

płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego; 
płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

W przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony, strony mogą wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach i terminach określonych w umowie.

Z kolei ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego – jeżeli lokator:

mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania;
rażąco i uporczywie zakłóca porządek domowy;
zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Ponadto właściciel lokalu może wypowiedzieć najem z zachowaniem:

sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, gdy lokator nie zamieszkuje lokalu dłużej niż 12 miesięcy;
miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca ma tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może w nim zamieszkać; 
co najmniej trzyletniego wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego (i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu z zasobu gminy); natomiast gdy najemcy przysługuje lokal zamienny lub właściciel mu go zapewnił – okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy.

Jakie są okresy wypowiedzenia umowy najmu?

 

Co robić, gdy w umowie najmu znajdą się klauzule abuzywne?

Jeżeli zauważymy nieprawidłowości przed złożeniem podpisu, możemy:

zażądać od właściciela ich usunięcia,
skierować ją do kontroli przez sąd,
znaleźć inne lokum.

W sytuacji, kiedy umowa jest już podpisana, a właściciel odmawia jej unieważnienia, można:

wnieść powództwo o uznanie postanowienia umownego lub wzorca umowy za niedozwolony;
przekazać sprawę do UOKiK o zaistnieniu podejrzenia stosowania klauzul niedozwolonych, jeżeli urząd uzna dane zapisy za niedozwolone, zostaną one zakazane i nie będzie można ich dalej stosować.