Odsłuchaj artykuł

Odsłuchanie artykułu zajmie 9 minut

Jeszcze niedawno Dubaj był synonimem stabilności w niestabilnym regionie. Miejscem, do którego globalny kapitał uciekał w poszukiwaniu bezpieczeństwa, przewidywalności i wysokich stóp zwrotu. Paradoks polega jednak na tym, że jego spektakularny sukces został zbudowany właśnie na niestabilności innych rynków. Dziś, w obliczu napięć geopolitycznych na Bliskim Wschodzie, ten model przechodzi pierwszy poważny test. Rynek nieruchomości premium nie załamuje się, ale wyraźnie pokazuje, jak silnie zależy od nastrojów globalnych inwestorów. 

Globalny boom, który wyniósł Dubaj na szczyt

W ostatnich latach Dubaj przeżył jeden z najsilniejszych cykli wzrostowych na świecie. W latach 2022–2025 ceny nieruchomości wzrosły o około 60 proc., a liczba transakcji osiągnęła historyczne rekordy. Jeszcze w 2025 roku rynek utrzymywał bardzo wysoką dynamikę, a ceny rosły o około 12 proc. rok do roku, co potwierdza, że boom utrzymywał się do niedawna. 

Za wzrostem stał przede wszystkim kapitał zagraniczny, który traktował emiraty jako alternatywę dla rynków obarczonych większym ryzykiem politycznym lub regulacyjnym. Dubaj konsekwentnie budował swoją pozycję jako globalne centrum finansowe i inwestycyjne, oferując połączenie liberalnego otoczenia regulacyjnego, wysokiej jakości infrastruktury oraz atrakcyjnego stylu życia. Co istotne, rozwój miasta w dużej mierze był napędzany przepływem kapitału wynikającym z globalnych napięć, od konfliktów regionalnych po migrację zamożnych inwestorów z Europy i Azji. 

Indie liderem globalnego kapitału 

Rynek nieruchomości w Dubaju pozostaje silnie uzależniony od inwestorów zagranicznych. Największą grupę stanowią inwestorzy z Indii, którzy odpowiadają za około 20–22 proc. zakupów wśród nabywców zagranicznych, co przekłada się na istotny, kilkunastoprocentowy udział w całym rynku. Wartość inwestycji tej grupy liczona jest w dziesiątkach miliardów dolarów rocznie, co czyni ją absolutnym liderem rynku. 

Za Indiami plasują się inwestorzy z Wielkiej Brytanii, Chin oraz Rosji, a w ostatnich latach coraz większą rolę odgrywają także Europejczycy, w tym Niemcy, Francuzi, Skandynawowie oraz rosnąca grupa Polaków. Dominacja inwestorów z Indii wynika z połączenia kilku czynników, w tym bliskości geograficznej, silnej diaspory oraz korzystnej relacji ryzyka do stopy zwrotu. Stabilne powiązanie dirhama z dolarem dodatkowo ogranicza ryzyko walutowe i zwiększa przewidywalność inwestycji. 

Jednocześnie wyraźnie zmienia się struktura popytu. Coraz większa część zakupów ma charakter rezydencyjny, a nie wyłącznie inwestycyjny. Nieruchomości są nabywane nie tylko jako instrument finansowy, lecz także jako element relokacji kapitału i stylu życia, co stabilizuje rynek w dłuższym horyzoncie. 

Fundamenty: podatki, rentowność i dostępność

Atrakcyjność Dubaju wynika z unikalnego zestawu czynników strukturalnych. Kluczową rolę odgrywa system podatkowy, który nie przewiduje podatku od dochodów z najmu ani od zysków kapitałowych, co znacząco podnosi realną rentowność inwestycji. Stopy zwrotu z wynajmu utrzymują się na poziomie około 5–7 proc., co pozostaje wynikiem konkurencyjnym wobec większości rynków europejskich. 

Istotnym elementem przewagi jest również dostępność rynku dla zagranicznych inwestorów. Proces zakupu nieruchomości jest uproszczony i nie wymaga skomplikowanych procedur administracyjnych. Dodatkowym impulsem jest program Golden Visa, który umożliwia uzyskanie długoterminowej rezydencji w zamian za inwestycję w nieruchomości. W efekcie Dubaj stał się nie tylko rynkiem inwestycyjnym, lecz także kierunkiem migracji kapitału i osób fizycznych. 

Z czego wynika atrakcyjność rynku nieruchomości w Dubaju?

Geopolityka weszła do gry

Eskalacja napięć geopolitycznych w regionie stała się pierwszym realnym testem dla tego modelu. Już w pierwszych tygodniach widoczne były oznaki schłodzenia rynku. Dane rynkowe wskazują, że liczba transakcji spadła o około 37 proc. rok do roku oraz blisko 50 proc. miesiąc do miesiąca w początkowej fazie napięć. W wybranych lokalizacjach pojawiły się także korekty cenowe sięgające 10–15 proc. 

Zmiana nie miała jednak charakteru panicznego. Rynek nie wszedł w fazę wyprzedaży, lecz w fazę większej ostrożności. Inwestorzy wydłużyli procesy decyzyjne, zwiększyli selektywność projektów oraz zaczęli aktywniej negocjować warunki zakupu. Jednocześnie pojawiło się zainteresowanie okazjami inwestycyjnymi wynikającymi z krótkoterminowych korekt cenowych. 

Korekta, nie kryzys

Pomimo napięć geopolitycznych ceny nieruchomości nie uległy gwałtownemu załamaniu. W krótkim okresie obserwowane są korekty, szczególnie w segmencie premium, jednak w ujęciu systemowym rynek pozostaje stabilny. W scenariuszach pesymistycznych analitycy zakładają spadki cen rzędu około 7 proc. rocznie w najbliższych latach, a w skrajnych wariantach korektę sięgającą do 15 proc. w całym cyklu. 

Taki scenariusz należy interpretować jako naturalną fazę normalizacji po bardzo silnym okresie wzrostów, a nie jako początek kryzysu. Fundamenty rynku pozostają relatywnie stabilne, a jego dalszy kierunek będzie w dużej mierze zależny od powrotu kapitału zagranicznego. 

Segment premium działa według własnych zasad

Segment nieruchomości luksusowych funkcjonuje w Dubaju według odmiennych mechanizmów niż rynek masowy. Opiera się na kapitale inwestorów o wysokiej wartości netto, dla których nieruchomości stanowią element globalnej strategii alokacji aktywów. W efekcie jest mniej podatny na krótkoterminowe wahania koniunktury. 

Nawet w okresie napięć geopolitycznych zawierane są transakcje o bardzo wysokiej wartości, co potwierdza utrzymującą się aktywność najzamożniejszych inwestorów. Spadki cen w tym segmencie częściej tworzą okazje inwestycyjne niż sygnał trwałego osłabienia rynku, a popyt ma charakter bardziej strategiczny niż spekulacyjny. 

Scenariusze na najbliższe miesiące

Dalszy rozwój sytuacji będzie uzależniony przede wszystkim od przebiegu napięć geopolitycznych. W scenariuszu bazowym, zakładającym stopniową deeskalację, rynek powinien się ustabilizować, a inwestorzy powrócą wraz z poprawą nastrojów. Może to przełożyć się na odbudowę popytu i powrót do umiarkowanego wzrostu cen. 

W przypadku przedłużającej się eskalacji możliwy jest jednak głębszy spadek aktywności inwestycyjnej, większa presja na ceny oraz ograniczenie napływu kapitału zagranicznego. Kluczowym czynnikiem pozostanie percepcja bezpieczeństwa regionu oraz stabilność makroekonomiczna. 

Nowa faza rynku

Obecna sytuacja pokazuje, że rynek nieruchomości premium w Dubaju pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych na świecie, ale jego odporność ma jasno określone granice. Model oparty na globalnym kapitale i reputacji bezpiecznej przystani jest skuteczny, jednak wrażliwy na czynniki geopolityczne. 

Dubaj nie traci swojej pozycji, ale wchodzi w nową fazę rozwoju. Jest to etap bardziej dojrzały, selektywny i silniej powiązany z globalnymi uwarunkowaniami makroekonomicznymi. Rynek pozostaje silny, lecz nie jest już postrzegany jako całkowicie odporny na ryzyko, co w praktyce oznacza większą rolę analizy, selekcji i długoterminowego podejścia inwestycyjnego. 

„Barometr Nastrojów Konsumenckich Rynku Nieruchomości”  Grupy Morizon-Gratka

Co naprawdę dziś napędza rynek nieruchomości, a co powstrzymuje Polaków przed zakupem, sprzedażą lub wynajmem? Raport Nastrojów Konsumenckich Rynku Nieruchomości Grupy Morizon-Gratka to pierwsze tego typu badanie w Polsce, które oddaje głos osobom bezpośrednio uczestniczącym w tych procesach. Dzięki autorskiej metodologii pokazujemy nie tylko dane, lecz także emocje, obawy i oczekiwania konsumentów.

Badanie będziemy realizować co kwartał, aby regularnie dostarczać rynkowi aktualnych i wiarygodnych informacji. W raporcie sprawdzamy między innymi, co jest dziś największym problemem rynku, czy finanse nadal pozostają główną barierą oraz ilu nowych kupujących zasila rynek.

Zapraszamy do lektury i poznania prawdziwych nastrojów Polaków planujących zakup, sprzedaż lub wynajem nieruchomości.

Raport wraz z metodologią badania dostępny jest pod adresem: 

https://gratka.pl/blog/raporty/ 

Joanna Szymczyk

Joanna Szymczyk

Senior PR&Content Manager Grupy Morizon-Gratka, autorka tekstów z 11-letnim doświadczeniem, specjalizująca się w dziedzinie nieruchomości. Na co dzień zajmuje się…