Dyskusja wokół najmu krótkoterminowego w Polsce wkracza w nową fazę. Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponuje uregulowanie rynku u podstaw, wprowadzając mechanizm zmiany sposobu użytkowania lokalu. Najbardziej rewolucyjny pomysł to konieczność uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na biznes na doby. Czy to oznacza koniec ery platform takich jak Airbnb w tradycyjnych blokach?

Mieszkanie czy minihotel? Istota sporu o przeznaczenie lokalu

Aby zrozumieć kierunek, w którym zmierzają planowane regulacje, należy odejść od konfliktów sąsiedzkich i przyjrzeć się strukturze prawnej oraz urbanistycznej naszych miast. Podstawowym problemem, z którym mierzą się dziś europejskie i polskie metropolie, jest zacieranie się granic między funkcją mieszkalną a usługową budynków.

Kupując lokal oznaczony w dokumentacji jako „mieszkalny”, właściciel nabywa prawo do zaspokajania w nim własnych potrzeb bytowych lub oddania go w najem długoterminowy, który stanowi przedłużenie tej samej funkcji. W przypadku najmu krótkoterminowego charakter eksploatacji nieruchomości ulega jednak drastycznej zmianie. Lokal zaczyna funkcjonować jak komercyjny obiekt noclegowy – rotacja klientów następuje co kilka dni, pojawia się profesjonalna usługa sprzątania, a także wymiana pościeli czy zautomatyzowane wydawanie kluczy.

Dla stałych mieszkańców struktura budynku wielorodzinnego przestaje realizować swój pierwotny cel: zapewnienie stabilnego, przewidywalnego środowiska do życia. Wprowadzenie stałej działalności komercyjnej tuż za ścianą wpływa na codzienne funkcjonowanie nieruchomości wspólnej – od intensywniejszej eksploatacji infrastruktury (windy, domofony, bramy wejściowe) po konieczność ciągłego dzielenia przestrzeni prywatnej z podmiotami zewnętrznymi. To właśnie ten strukturalny rozdźwięk skłonił MRiT do podjęcia prac nad systemowym uporządkowaniem przepisów.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wkracza do gry: zmiana sposobu użytkowania

Klucz do planowanej reformy tkwi w przepisach prawa budowlanego oraz przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Resort analizuje mechanizm oparty na instytucji zmiany sposobu użytkowania lokalu. Do tej pory przekształcenie mieszkania w biuro, gabinet lekarski czy kancelarię wymagało przejścia oficjalnej procedury administracyjnej, ale najem krótkoterminowy wymykał się tym ramom, choć Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydawał już wyroki, w których uznawał, że intensywny najem dobowy może stanowić samowolną zmianę sposobu użytkowania lokalu (jeśli drastycznie zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego).

Nowe podejście zakłada, że regularne, zarobkowe świadczenie usług zakwaterowania turystycznego w lokalu mieszkalnym ma być z góry uznane za zmianę sposobu jego użytkowania. 

Co to oznacza w praktyce?

właściciel nieruchomości nie będzie mógł w sposób dowolny i niezgłoszony zacząć wynajmować mieszkania na doby;
rozpoczęcie takiej działalności będzie wymagało dokonania oficjalnego zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej (np. u starosty lub prezydenta miasta);
do zgłoszenia trzeba będzie dołączyć kompletną dokumentację, w tym ekspertyzy techniczne dotyczące m.in. spełnienia rygorystycznych norm przeciwpożarowych i sanitarnych przewidzianych dla obiektów zamieszkania zbiorowego.

Najważniejszym elementem tej procedury – i jednocześnie punktem zwrotnym dla całego rynku – ma być jednak wymóg przedstawienia zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni na taką zmianę przeznaczenia lokalu.

Jak ma działać mechanizm zgody wspólnoty mieszkaniowej?

Uzależnienie najmu krótkoterminowego od woli większości mieszkańców budynku to rozwiązanie, które ma przywrócić równowagę między prawem własności jednostki a interesem ogółu współwłaścicieli. 

Według analizowanych założeń, mechanizm ten miałby opierać się na następujących zasadach:

Uchwała większościowa. Właściciel planujący uruchomienie najmu na doby musiałby wystąpić do zarządu wspólnoty o podjęcie stosownej uchwały. Zgoda wymagałaby większości głosów, liczonej najczęściej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Ograniczenia czasowe lub warunkowe. Wspólnota mogłaby wydać zgodę terminową (np. na rok lub dwa lata) lub obwarować ją konkretnymi wymogami formalnymi (np. obowiązkiem zatrudnienia całodobowej infolinii dla mieszkańców czy zakazem przyjmowania rezerwacji dla grup większych niż określona liczba osób).
Możliwość cofnięcia zgody. W przypadku, gdy działalność lokalu generowałaby udokumentowane, powtarzające się problemy organizacyjne lub techniczne, wspólnota dysponowałaby prawem do podjęcia uchwały o cofnięciu zgody na zmianę sposobu użytkowania lokalu, co skutkowałoby koniecznością zamknięcia działalności.

Taki krok diametralnie zmienia pozycję startową stron. Dotychczas to zmęczeni i zaniepokojeni mieszkańcy musieli udowadniać winę właścicielowi mieszkania i dochodzić swoich praw na drodze długotrwałych procesów cywilnych. Po wejściu w życie przepisów MRiT ciężar dowodu i inicjatywy formalnej przechodziłby całkowicie na inwestora – bez wcześniejszej akceptacji ze strony sąsiadów biznes po prostu nie wystartuje.

Czy to faktycznie koniec Airbnb w Polsce? Perspektywa rynkowa

Czy czarne scenariusze wieszczone przez niektórych przedstawicieli branży apartamentowej, mówiące o całkowitym upadku najmu krótkoterminowego, są uzasadnione?

Proponowane przepisy nie oznaczają zakazu najmu na doby jako takiego. Stanowią one natomiast impuls do głębokiej profesjonalizacji i segmentacji rynku. Zmiany uderzą przede wszystkim w tzw. inwestorów rozproszonych – osoby, które kupowały pojedyncze mieszkania w standardowych, starych blokach z wielkiej płyty lub klasycznych osiedlach mieszkaniowych, licząc na szybki i bezproblemowy zysk z turystów. W takich lokalizacjach uzyskanie zgody stałych mieszkańców, dbających o spokój i prywatność, może okazać się niezwykle trudne.

Zupełnie inaczej sytuacja będzie wyglądać w nowoczesnych condohotelach, aparthotelach oraz dedykowanych inwestycjach jednoznacznie zaprojektowanych pod funkcje turystyczne. Tam zakupy lokali dokonywane są z pełną świadomością przeznaczenia całego budynku, a regulaminy wspólnot od początku konstruowane są tak, aby ułatwiać i standaryzować obsługę gości krótkoterminowych. Nowe prawo przyspieszy więc proces odpływu najmu na doby z tradycyjnych osiedli mieszkaniowych do specjalnie przystosowanych obiektów komercyjnych.

Czy to koniec najmu krótkoterminowego w Polsce?

Nowy kontekst międzynarodowy: unijne „sprawdzam” od 20 maja 2026 r.

Krajowe pomysły MRiT nie powstają w próżni prawnej. Wdrażane są one równolegle z potężną reformą cyfrową na szczeblu unijnym. Dokładnie 20 maja 2026 roku zakończył się okres przejściowy dla unijnego rozporządzenia STR (2024/1028), które nakłada na globalne platformy rezerwacyjne surowe obowiązki w zakresie transparentności danych.

To ważne!

Od tego momentu serwisy takie jak Airbnb czy Booking.com stają się bezpośrednimi partnerami informacyjnymi dla krajowych urzędów. Platformy będą musiały automatycznie i cyklicznie raportować dane o liczbie rezerwacji i gości, a także usuwać ze swoich baz te lokale, które nie wykażą się oficjalnym, urzędowym numerem rejestracyjnym. 

Jeśli polskie przepisy powiążą nadawanie tego numeru z koniecznością posiadania zgody wspólnoty mieszkaniowej, system stanie się szczelny. Każde mieszkanie działające bez akceptacji sąsiadów zostanie automatycznie wyłapane przez cyfrowe algorytmy i zablokowane na rynku rezerwacyjnym.

Podsumowanie: w poszukiwaniu systemowego kompromisu

Planowane regulacje nie powinny być postrzegane jako atak na przedsiębiorczość czy chęć zniszczenia popularnego modelu podróżowania. To przede wszystkim próba przywrócenia zachwianej równowagi w tkance miejskiej. Miasto, aby mogło zdrowo funkcjonować, potrzebuje zarówno infrastruktury turystycznej, jak i stabilnych przestrzeni mieszkalnych dla swoich stałych obywateli.

Wprowadzenie wymogu zgody wspólnoty mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia lokalu to cywilizacyjny krok w stronę standardów znanych z wielu innych zachodnioeuropejskich metropolii.

Dla kupujących nieruchomości oznacza to znacznie większą przewidywalność inwestycyjną. Szukając wymarzonego lokalu dla rodziny, zyskamy pewność, że o charakterze naszego najbliższego otoczenia zdecydujemy wspólnie z sąsiadami, a nie pojedynczy inwestor nastawiony na szybki zysk.

Rynek najmu krótkoterminowego nie zniknie, ale przejdzie konieczną transformację w kierunku odpowiedzialności, transparentności i wzajemnego szacunku dla prawa do mieszkania w spokojnym otoczeniu.