Kupno mieszkania od dewelopera to często największa inwestycja w życiu. Nic więc dziwnego, że nabywcy oczekują nie tylko odpowiedniego standardu lokalu, ale także przewidywalnych warunków finansowych. Tymczasem między podpisaniem umowy deweloperskiej a odbiorem mieszkania może minąć nawet kilkanaście miesięcy. W tym czasie zdarzały się sytuacje, gdy cena nieruchomości ulegała zmianie. Rząd chce to ograniczyć. Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej zakłada wprowadzenie zakazu waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść kupującego po zawarciu umowy deweloperskiej. To jednak tylko jedna z kilku zmian, które mają zwiększyć bezpieczeństwo osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. 

Projekt ustawy zakłada zakaz waloryzacji ceny mieszkania na niekorzyść kupującego po zawarciu umowy deweloperskiej.
Nowe przepisy mają wzmocnić ochronę osób kupujących mieszkania i domy na rynku pierwotnym oraz ograniczyć ryzyko nieprzewidzianych kosztów.
Kupujący mają zyskać łatwiejszy dostęp do informacji o deweloperach, ich inwestycjach, opóźnieniach i karach.
Projekt przewiduje korzystniejsze zasady dotyczące umów rezerwacyjnych, odbioru mieszkań i zakresu informacji prezentowanych w ofertach.

Większa ochrona kupujących na rynku pierwotnym 

Do wykazu prac rządowych trafił projekt ustawy zmieniającej przepisy dotyczące ochrony praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego oraz funkcjonowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Celem proponowanych rozwiązań jest dalsze wzmocnienie pozycji kupujących, którzy są uznawani za słabszą stronę transakcji zawieranych z profesjonalnymi podmiotami działającymi na rynku nieruchomości. 

Projektowane przepisy mają zwiększyć przejrzystość ofert deweloperskich, ułatwić dostęp do informacji o inwestycjach i samych deweloperach, a także ograniczyć ryzyko związane z zakupem mieszkania lub domu jeszcze na etapie budowy. 

Na razie mowa jest o projekcie zmian, który został skierowany do uzgodnień i konsultacji międzyresortowych. Nie są to jeszcze obowiązujące przepisy. 

Koniec z podnoszeniem ceny po podpisaniu umowy

Jedną z kluczowych propozycji jest zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej. W praktyce oznaczałoby to gwarancję niezmienności ceny ustalonej w umowie. Dla osób kupujących mieszkanie to bardzo istotna zmiana. Obecnie proces realizacji inwestycji deweloperskiej może trwać wiele miesięcy, a czasem nawet kilka lat. W tym okresie zmieniają się ceny materiałów budowlanych, koszty pracy czy sytuacja gospodarcza. Deweloperzy w niektórych przypadkach stosowali mechanizmy waloryzacyjne, które pozwalały na korektę ceny lokalu. 

Projekt zakłada, że po podpisaniu umowy deweloperskiej kupujący nie będzie ponosił ryzyka wzrostu ceny wynikającego z takich zapisów. Cena ustalona na etapie zawierania umowy miałaby pozostać niezmienna, niezależnie od późniejszych zmian kosztów realizacji inwestycji. 

Poczucie bezpieczeństwa i prostsze umowy

Z punktu widzenia kupujących najważniejszą korzyścią byłaby większa przewidywalność finansowa. Osoby posiłkujące się kredytem hipotecznym mogłyby dokładniej planować budżet i uniknąć sytuacji, w której na finiszu inwestycji muszą znaleźć dodatkowe środki na pokrycie wyższej ceny lokalu. 

To szczególnie ważne w okresach dużej zmienności gospodarczej. Nawet stosunkowo niewielki procentowy wzrost ceny mieszkania może oznaczać konieczność dopłaty kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych. 

Projektowane przepisy mogłyby także ograniczyć liczbę sporów między klientami a deweloperami dotyczących interpretacji klauzul waloryzacyjnych. Jasna zasada niezmienności ceny zwiększałaby poczucie bezpieczeństwa nabywców i upraszczała warunki umowy. 

Wzrośnie zaufanie do deweloperów

Zakaz podnoszenia ceny po zawarciu umowy może wpłynąć nie tylko na sytuację kupujących, ale również na sposób prowadzenia sprzedaży przez deweloperów. Część firm może ostrożniej kalkulować ceny mieszkań już na etapie wprowadzania inwestycji do sprzedaży. Skoro późniejsze przerzucenie wzrostu kosztów na klienta byłoby niemożliwe, deweloperzy mogą uwzględniać większy margines bezpieczeństwa w początkowych cenach ofertowych. 

Możliwe jest również większe znaczenie negocjacji prowadzonych przed podpisaniem umowy. Jeżeli cena zostanie zamrożona na cały okres realizacji inwestycji, zarówno kupujący, jak i deweloperzy będą jeszcze dokładniej analizować warunki transakcji przed jej zawarciem. Jednocześnie proponowane rozwiązanie może zwiększyć zaufanie do rynku pierwotnego, co dla wielu nabywców będzie dodatkowym argumentem za wyborem mieszkania od dewelopera. 

Umowy rezerwacyjne zyskają na znaczeniu

Projekt przewiduje także zwiększenie ochrony klientów już na wcześniejszym etapie zakupu. Chodzi o umowy rezerwacyjne, które pozwalają czasowo zarezerwować wybrany lokal przed podpisaniem właściwej umowy. 

Zgodnie z propozycją, jeśli deweloper odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zwracanej opłaty rezerwacyjnej wzrosłaby z obecnej dwukrotności do czterokrotności jej wartości. Takie rozwiązanie ma zniechęcać do jednostronnego wycofywania się z wcześniejszych ustaleń. 

Z pewnością zwiększy to stabilność procesu sprzedaży i ograniczy sytuacje, w których klient traci czas oraz możliwość zakupu innego mieszkania z powodu nagłej zmiany decyzji dewelopera. 

Więcej informacji o deweloperach i inwestycjach

Projektowane zmiany nie ograniczają się wyłącznie do kwestii cen. Jednym z ich filarów ma być większa transparentność rynku. 

Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) miałby zostać rozszerzony o informacje dotyczące działalności deweloperów. Kupujący mogliby sprawdzić m.in. liczbę zakończonych inwestycji, historię opóźnień w realizacji przedsięwzięć, wysokość odprowadzanych składek do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, nałożone kary administracyjne czy publiczne ostrzeżenia wydawane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 

Dzięki temu osoby planujące zakup mieszkania mogłyby podejmować decyzje w oparciu o znacznie szerszy zakres danych niż obecnie. 

Zmiany przy odbiorze mieszkań

Projekt zakłada również ułatwienia związane z odbiorem lokalu. Kupujący mieliby możliwość przekazywania protokołów odbioru wraz z listą usterek przygotowaną przez profesjonalnych inspektorów technicznych. Deweloper lub jego pełnomocnik byłby zobowiązany do uczestniczenia w czynnościach odbiorowych. 

Dodatkowo prospekt informacyjny miałby zostać rozszerzony o standard wykończenia mieszkania lub domu, a ogłoszenia sprzedażowe publikowane przez deweloperów musiałyby zawierać bardziej szczegółowe informacje, w tym rzuty lokali z podaniem powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Wizualizacje byłyby wyraźnie oznaczane jako materiały poglądowe. 

Julia Cichocka

SEO & Content Specialist

Julia Cichocka

Redaktorka, copywriterka, specjalistka ds. contentu. Specjalizuje się w tworzeniu treści o tematyce nieruchomości, zdrowego stylu życia i branży HR. Obecnie związana…