Znalezienie odpowiedniego mieszkania na wynajem może trwać nawet wiele długich tygodni. Co zrobić, jeśli już trafisz na idealne lokum, ale nie możesz go od razu wynająć? W takiej sytuacji z pomocą przychodzi umowa rezerwacyjna najmu mieszkania. Co to jest za rodzaj dokumentu? Jakie zapisy powinny się w nim znaleźć? Co daje on właścicielowi nieruchomości, a co najemcy?

Umowa rezerwacyjna najmu mieszkania to porozumienie, w którym najemca i wynajmujący formułują warunki rezerwacji konkretnego lokalu. Strony mają dowolność w kształtowaniu jej treści.
Konsekwencje za niewywiązanie się ze zobowiązania: dla najemcy to utrata kaucji, a dla właściciela np. wypłacenie kary pieniężnej lub roszczenie o naprawę szkody.
Umowa rezerwacyjna najmu mieszkania jest korzystnym rozwiązaniem dla najemcy i wynajmującego.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna mieszkania to rodzaj dokumentu, w którym właściciel zobowiązuje się do zarezerwowania lokalu osobie zainteresowanej kupnem lub najmem na określony czas.

Ten rodzaj umowy najczęściej stosuje się na rynku pierwotnym przy zakupie mieszkania od dewelopera. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby taki sam dokument zawrzeć w ramach najmu lokalu.

Warto wiedzieć, że w przypadku umów rezerwacyjnych zakupu mieszkania na rynku pierwotnym obowiązuje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. ustawa deweloperska. Natomiast zasady zawierania umów rezerwacyjnych najmu mieszkania opierają się na ogólnych zasadach Kodeksu cywilnego.

 

Rodzaje umów rezerwacyjnych mieszkania

Wyróżnia się dwa rodzaje umów rezerwacyjnych nieruchomości:

zwykłą umowę rezerwacyjną (bez elementów umowy przedwstępnej),
umowę rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej.

W pierwszym przypadku dokument służy przede wszystkim czasowemu zarezerwowaniu mieszkania dla zainteresowanej osoby. Skutki rezygnacji którejkolwiek ze stron zależą od zapisów umowy. Może ona określać m.in. zasady zwrotu wpłaconej opłaty rezerwacyjnej albo inne konsekwencje wycofania się z ustaleń.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa rezerwacyjna najmu zawiera elementy umowy przedwstępnej. W takim przypadku strony zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy najmu w późniejszym terminie. Samo podpisanie dokumentu nie daje jeszcze przyszłemu najemcy prawa do korzystania z lokalu – mieszkanie pozostaje jedynie zarezerwowane na warunkach określonych przez strony.

Jeżeli jedna ze stron nie wywiąże się z uzgodnień, konsekwencje zależą od treści dokumentu oraz tego, czy spełnia on warunki umowy przedwstępnej określone w Kodeksie cywilnym. W takim przypadku możliwe jest m.in. dochodzenie naprawienia szkody, a w określonych sytuacjach również zawarcia umowy przyrzeczonej. Osobno warto też sprawdzić, jakie zasady dotyczą wpłaconej kwoty i czy strony określiły ją jako opłatę rezerwacyjną, zaliczkę czy zadatek.

Jakie są rodzaje umów rezerwacyjnych mieszkania?

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna najmu mieszkania?

Umowa rezerwacyjna najmu mieszkania powinna zawierać wszystkie istotne informacje, które zapewnią obu stronom bezpieczeństwo oraz komfort. Podstawowe elementy to:

dane stron umowy;
miejsce i data podpisania dokumentu;
opis mieszkania: lokalizacja, powierzchnia oraz układ, wyposażenie;
rodzaj umowy najmu: zwykły, okazjonalny lub instytucjonalny;
czas, na jaki ogłoszenie najmu mieszkania, którego dotyczy umowa, zostanie wyłączone z serwisów ogłoszeniowych;
planowana data zawarcia właściwej umowy najmu;
prawa i obowiązki każdej ze stron;
wysokość opłat za czynsz lokalu mieszkalnego;
wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile taka zostanie przewidziana, w tym sposób jej uregulowania i warunki zwrotu najemcy lub zatrzymania przez wynajmującego;
data, od której najemca może wprowadzić się do mieszkania (stanowi element prawnej ochrony najemcy). Do tego terminu właściciel powinien opróżnić lokal, a dotychczasowi lokatorzy – opuścić go.
sposób płacenia przyszłych czynszów oraz formy rozliczenia mediów;
podpisy najemcy i wynajmującego.

Przed jej podpisaniem należy poprosić wynajmującego o okazanie dokumentu potwierdzającego prawa do dysponowania lokalem np. pełnomocnictwa lub aktu notarialnego. Jest to szczególnie istotne, jeśli najemca ma wpłacić kaucję.

Umowa powinna być sporządzona w dwóch jednakowych egzemplarzach – po jednej dla każdej ze stron.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna najmu?

 

Zalety podpisania umowy rezerwacyjnej najmu mieszkania

Umowa rezerwacyjna najmu mieszkania to dobre rozwiązanie zarówno dla przyszłego lokatora, jak i dla właścicieli nieruchomości, którym zależy na szybkim znalezieniu najemcy.

Podpisując dokument, najemca otrzymuje potwierdzenie, że wynajmujący zobowiązuje się do rezerwacji mieszkania do momentu zawarcia właściwej umowy najmu. Kiedy warto zdecydować się na podpisanie umowy rezerwacyjnej? Jest to korzystne rozwiązanie w sytuacjach, gdy najemca jest jeszcze związany okresem wypowiedzenia w dotychczas zajmowanym lokalu, potrzebuje czasu na zebranie środków na kaucję i czynsz, czeka na podpisanie nowej umowy o pracę albo nie ma jeszcze pewności, czy ostatecznie zdecyduje się podpisać właściwą umowę najmu. Umowy rezerwacyjne często zawierają przyszli studenci, ponieważ chcą mieć pewność, że od października będą mieli gdzie mieszkać.

Z kolei dla właściciela taki dokument stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie na wypadek nagłego wycofania się potencjalnego lokatora z decyzji o najmie. W ten sposób nie straci czasu i możliwych dochodów z powodu niezdecydowania potencjalnego lokatora. Oczywiście rezerwacja nie gwarantuje zawarcia umowy najmu, ale utrata kaucji może w pewien sposób zminimalizować to ryzyko.