Nowe zasady liczenia metrażu mieszkań wchodzą w życie. Tak zmienią ceny i umowy

Koniec z płaceniem za metry, których fizycznie nie ma. Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej ucinająca dyskusje o doliczaniu do ceny metrów pod ściankami działowymi, czy elementami konstrukcyjnymi. Sprawdź, czy twoja umowa załapie się na nowe zasady i ile dzięki temu możesz zaoszczędzić.

ZOBACZ | Nowe mieszkania na sprzedaż

Łódź, Bałuty, łódzkie

Nowe mieszkanie Łódź Julianów-Marysin-Rogi, ul. Fiołkowa

1 269 560 zł

Katowice, Piotrowice-Ochojec, śląskie

Nowe mieszkanie Katowice Piotrowice-Ochojec, ul. Wojska Polskiego

1 036 371 zł

Katowice, Piotrowice-Ochojec, śląskie

Nowe mieszkanie Katowice Piotrowice-Ochojec, ul. Wojska Polskiego

861 872 zł

Co zmienia nowelizacja ustawy deweloperskiej?

Wchodząca w życie 13 lutego 2026 roku nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza art. 5a, który precyzuje sposób ustalania ceny w umowie. Od tego momentu cena każdego lokalu mieszkalnego lub domu musi być obliczana jako iloczyn powierzchni użytkowej i stawki za jeden metr kwadratowy.

Co to oznacza? Deweloper nie może już stosować własnych definicji, takich jak „powierzchnia sprzedażowa” czy „rozliczeniowa”, w których dotychczas często ukrywano dodatkowe koszty i doliczano metraż niemożliwy do faktycznego wykorzystania.

Jak liczyć metraż mieszkania po zmianach w przepisach?

Ustawodawca doprecyzował, skąd ma się brać wartość powierzchni użytkowej. Nie ma tu miejsca na dowolność. Metraż musi być wyliczony zgodnie z Polską Normą dotyczącą wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (PN-ISO 9836 – w wersji właściwej dla danej inwestycji), która obowiązywała w dniu, gdy deweloper złożył wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy.

Zgodnie z aktualnymi standardami, pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi w stanie wykończonym. Oznacza to, że ostateczny metraż uwzględnia już grubości tynków i okładzin ściennych, a do powierzchni użytkowej nie wlicza m.in. stałych elementów konstrukcyjnych – zgodnie z zasadami Normy.

Ścianki działowe, skosy i balkony – czy deweloper mógł zawyżać metraż?

To punkt, który budził najwięcej emocji i często był powodem poczucia niesprawiedliwości u nabywców. Zmiany w liczeniu powierzchni mają ograniczyć dowolność i wymusić jednolite zasady. Jak to wyglądało wcześniej? Część firm traktowała powierzchnię pod ściankami działowymi (nawet tymi murowanymi) jako powierzchnię, którą można zdemontować, więc wliczali ją do metrażu. W efekcie, kupując mieszkanie 50-metrowe, rzeczywiście do dyspozycji było np. 48 metrów, bo 2 m kw. zajmowały cegły i pustaki.

Nowe przepisy w powiązaniu z Polską Normą stawiają sprawę jaśniej:

Kolejna kwestia to pytanie, czy deweloper zawyża metraż na skosach. Tutaj norma również chroni kupującego. Powierzchnia pod niskimi skosami zwykle nie jest wliczana do powierzchni użytkowej w pełnym zakresie – część bywa liczona w ograniczonym stopniu (np. procentowo) albo pomijana, zależnie od Normy właściwej dla inwestycji. Jeśli więc widzisz ofertę mieszkania z poddaszem, gdzie każdy centymetr podłogi liczony jest po pełnej stawce, powinna ci się zapalić czerwona lampka.

A co z balkonami? Balkony, tarasy i loggie co do zasady nie wchodzą do powierzchni użytkowej lokalu i zwykle są wykazywane osobno. Deweloper może uwzględnić je w cenie, ale nie powinien doliczać do metrażu mieszkania.

Przepisy przejściowe – co z umowami podpisanymi przed 13 lutego 2026 r.?

Jeśli twoja umowa deweloperska była podpisana w styczniu 2026 roku lub na początku lutego, nowe zasady cię nie obejmują. Prawo nie działa wstecz. Zgodnie z przepisami przejściowymi, zmiany u deweloperów dotyczą wyłącznie umów zawartych po wejściu ustawy w życie, czyli od 13 lutego 2026 roku.

Dla osób, które dopiero planują zakup nieruchomości, nowelizacja ustawy deweloperskiej jest świetną wiadomością. Rynek stanie się bardziej czytelny, a porównywanie cen mieszkań będzie o wiele prostsze.

SEO & Content Specialist

Julia Cichocka

Redaktorka, copywriterka, specjalistka ds. contentu. Specjalizuje się w tworzeniu treści o tematyce nieruchomości, zdrowego stylu życia i branży HR. Obecnie związana…