Podnajem pozwala najemcy oddać całe mieszkanie lub jego część innej osobie. Nie zawsze może jednak zrobić to samodzielnie. Przy lokalu mieszkalnym potrzebna jest pisemna zgoda właściciela. Podnajem bez wymaganej zgody może stać się podstawą wypowiedzenia umowy najmu. 

Podnajem a najem – czym różnią się te dwa pojęcia?

Co to jest podnajem mieszkania? To sytuacja, w której najemca oddaje odpłatnie lub bezpłatnie całe mieszkanie albo jego część innej osobie – podnajemcy. Najemca zawiera z podnajemcą osobną umowę, ale nie może podnajmować mieszkania na dłużej, niż sam ma prawo z niego korzystać. Jeśli jego umowa najmu się kończy, kończy się również możliwość dalszego podnajmu. 

Podnajem a najem różnią się przede wszystkim stronami umowy. W najmie umowę zawierają wynajmujący i najemca. W podnajmie dotychczasowy najemca występuje jako podnajmujący i zawiera umowę z podnajemcą. Właściciela i podnajemcy nie łączy bezpośrednia umowa najmu, ale podnajemca może mieć status lokatora i korzystać z ochrony przewidzianej przepisami. 

Podnajem mieszkania a przepisy: czy zgoda właściciela jest obowiązkowa?

Najemca nie może samodzielnie oddać lokalu lub jego części w podnajem. Art. 688² Kodeksu cywilnego wymaga zgody wynajmującego. W przypadku lokali mieszkalnych objętych ustawą o ochronie praw lokatorów przepisy wymagają pisemnej zgody właściciela. 

Czy można podnająć mieszkanie bez zgody właściciela? Co do zasady nie. Wyjątek dotyczy osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. W pozostałych przypadkach podnajem bez wymaganej zgody może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu. 

W tym obszarze obowiązują konkretne zasady prawne i procedury: 

Czy podnajem mieszkania trzeba zgłosić właścicielowi? Samo poinformowanie właściciela nie wystarczy. Najemca powinien uzyskać jego wymaganą prawem pisemną zgodę przed oddaniem lokalu lub jego części w podnajem. 
Czy zgoda na podnajem musi być na piśmie? Tak, w przypadku lokalu objętego ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel powinien udzielić pisemnej zgody na podnajem. Najbezpieczniej wskazać w niej lokal, jego część oraz osobę lub osoby, których dotyczy zgoda. 
Czy właściciel może odmówić zgody na podnajem? Tak. Zasadniczo właściciel nie ma obowiązku wyrażenia zgody na podnajem. Najemca powinien uzyskać ją przed zawarciem umowy podnajmu i udostępnieniem lokalu podnajemcy. 
Czy zakaz podnajmu może być wpisany do umowy najmu? Tak. Strony mogą uregulować kwestię podnajmu w umowie. Przy lokalu mieszkalnym zgoda właściciela jest jednak wymagana również wtedy, gdy umowa nie zawiera osobnego zakazu podnajmu. 

Czy przy podnajmie mieszkania zgoda właściciela jest obowiązkowa?

Podnajem pokoju w mieszkaniu – czy zasady są inne niż przy całym lokalu?

Podnajem pokoju w mieszkaniu podlega tym samym podstawowym zasadom co podnajem całego lokalu. Najemca może oddać w podnajem część mieszkania, ale w przypadku lokalu objętego ustawą o ochronie praw lokatorów potrzebuje pisemnej zgody właściciela. 

Czy można podnająć tylko jeden pokój? Tak. Najemca może podnająć część mieszkania, np. jeden pokój, jeśli pozwalają na to warunki najmu i uzyska wymaganą zgodę właściciela. W zgodzie oraz umowie podnajmu warto dokładnie określić pokój, części wspólne i liczbę osób korzystających z lokalu. 

Należy pamiętać, że podnajem a wynajem krótkoterminowy to nie zawsze to samo. Jeśli najemca udostępnia mieszkanie na bardzo krótkie pobyty, np. turystom, sposób korzystania z lokalu może wykraczać poza zwykły najem mieszkaniowy. Przed takim podnajmem trzeba sprawdzić umowę główną, zgodę właściciela oraz zasady obowiązujące w danym budynku. 

Jak sporządzić umowę podnajmu mieszkania i rozliczyć koszty?

Gdy właściciel wyrazi zgodę, kolejnym krokiem jest przygotowanie dokumentacji. W umowie warto wskazać strony, dokładny przedmiot podnajmu, wysokość czynszu, zasady rozliczania opłat, czas trwania oraz warunki wypowiedzenia. Należy też opisać, z których pomieszczeń i wyposażenia podnajemca może korzystać. Podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu głównego. 

Jeśli podnajem ma trwać dłużej niż rok, warto zawrzeć umowę na piśmie. Przy najmie nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok Kodeks cywilny wymaga formy pisemnej, a jej brak powoduje uznanie umowy za zawartą na czas nieoznaczony. 

W kwestiach finansowych i formalnych obowiązują następujące reguły: 

Czy najemca może ustalić wyższy czynsz dla podnajemcy? Co do zasady tak. Czynsz w umowie podnajmu może być wyższy niż czynsz z umowy głównej, o ile umowa główna lub inne obowiązujące zasady nie stanowią inaczej. Nadwyżka nie powinna być jednak automatycznie traktowana jako czysty zysk, ponieważ podnajemca może ponosić również inne koszty związane z lokalem. 
Czy podnajem mieszkania rodzi obowiązek podatkowy? Tak. Przychody z prywatnego podnajmu są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5 proc. do 100 tys. zł przychodu rocznie oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę. Limit dotyczy łącznie przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów. 
Czy podnajemca ma takie same prawa jak najemca? Nie. Podnajemca ma własną umowę z najemcą, a jego prawo do lokalu jest zależne od najmu głównego. Jest jednak co do zasady lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Odpowiedzialność za szkody i konsekwencje nielegalnego podnajmu

Podnajem nie zwalnia najemcy z obowiązków wynikających z umowy głównej. Dlatego przed właścicielem nadal odpowiada on za prawidłowe korzystanie z lokalu, a podnajemca również ma obowiązek używać mieszkania zgodnie z zasadami wynikającymi z najmu. 

Kto odpowiada za szkody wyrządzone przez podnajemcę? Podnajemca odpowiada za prawidłowe korzystanie z lokalu, ale najemca również pozostaje związany obowiązkami wynikającymi z umowy głównej. Zgodnie z Kodeksem cywilnym zarówno najemca, jak i podnajemca odpowiadają wobec wynajmującego za korzystanie z lokalu zgodnie z umową. Podnajemca odpowiada też za zwrot lokalu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. 

Należy też jasno powiedzieć, co grozi za podnajem mieszkania bez wiedzy i zgody wynajmującego: 

Czy właściciel może wypowiedzieć umowę za podnajem bez zgody? Tak. Jeśli najemca podnajął lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu. Wypowiedzenie następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, i musi być dokonane na piśmie z podaniem przyczyny. 
Czy można stracić kaucję? Sam podnajem bez zgody właściciela nie oznacza automatycznej utraty kaucji. Jeśli jednak powstaną należności lub szkody obciążające najemcę, właściciel może dochodzić ich pokrycia na zasadach określonych w przepisach i umowie. Po zakończeniu najmu podnajemca również traci pochodny tytuł do korzystania z lokalu. 

Podnajem mieszkania jest możliwy, ale przed podpisaniem umowy warto sprawdzić trzy rzeczy: czy umowa główna na to pozwala, czy właściciel udzielił wymaganej pisemnej zgody oraz do kiedy obowiązuje najem główny. W umowie podnajmu należy jasno określić czynsz, opłaty, zakres korzystania z mieszkania i czas trwania umowy. 

Julia Cichocka

SEO & Content Specialist

Julia Cichocka

Redaktorka, copywriterka, specjalistka ds. contentu. Specjalizuje się w tworzeniu treści o tematyce nieruchomości, zdrowego stylu życia i branży HR. Obecnie związana…