Ministerstwo Sprawiedliwości kończy prace nad pierwszą od 22 lat podwyżką taksy notarialnej. Choć stawka procentowa za umowę sprzedaży przeciętnego mieszkania pozostanie taka sama, w praktyce z wyższym rachunkiem z kancelarii wyjdzie niemal każdy. Nawet czterokrotnie podrożeją testamenty i czynności spadkowe, mocno skoczą opłaty za wypisy i pełnomocnictwa, a na rynku najdroższych nieruchomości opłaty notarialne wzrosną o kilkadziesiąt procent. Przeanalizowaliśmy projekt rozporządzenia – oto wyliczenia kluczowych zmian.

Reorganizacja stawek przy najdroższych nieruchomościach

Najważniejsza zmiana systemowa w obszarze stawek liczonych od wartości przedmiotu czynności dotyczy rynku nieruchomości luksusowych, gruntowych oraz komercyjnych.

Obecnie przy transakcjach o wartości powyżej 2 mln zł maksymalna taksa wynosi 6 770 zł plus 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 mln zł. Obowiązuje jednak sztywny limit górny: wynagrodzenie notariusza nie może przekroczyć 10 000 zł netto oraz 7 500 zł netto przy transakcjach pomiędzy osobami z I grupy podatkowej. W praktyce oznacza to, że opłata osiągała maksymalny limit już przy nieruchomości o wartości ok. 3,3 mln zł i nie rosła wyżej – niezależnie od tego, czy transakcja opiewała na 6 mln zł, 10 mln zł czy 50 mln zł.

Projekt rozporządzenia całkowicie reorganizuje ten przedział, dzieląc go na dwa osobne progi wartościowe:

Transakcje od 2 mln zł do 5 mln zł. Taksa wynosić ma 6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 mln zł, przy czym usunięto dotychczasowy limit 10 000 zł. Przy nieruchomości rynkowej wartej dokładnie 5 mln zł wynagrodzenie notariusza sięgnie więc 14 270 zł netto.
Transakcje powyżej 5 mln zł. Tutaj opłata ma wynosić 14 270 zł + 0,15 proc. od nadwyżki ponad 5 mln zł. Ustanowiono również większy maksymalny limit taksy na 25 000 zł netto, a w przypadku czynności między osobami z I grupy podatkowej na 15 000 zł netto.

Skutki dla deweloperów i rynku komercyjnego

Dla rynku nieruchomości komercyjnych oraz sektora deweloperskiego oznacza to zauważalny wzrost kosztów okołotransakcyjnych związanych z akwizycją gruntów pod nowe inwestycje.

Przykładowo inwestor kupuje działkę pod zabudowę wielorodzinną za 6 000 000 zł. Obecnie taksa wyliczona ze wzoru (6 770 zł + 0,25 proc. z 4 mln zł = 16 770 zł) jest ograniczana odgórnym limitem 10 000 zł netto (12 300 zł brutto z VAT). Po zmianach opłata za pierwsze 5 mln zł wyniesie 14 270 zł, a od pozostałego miliona doliczy się 0,15 proc. (1 500 zł). Łącznie daje to 15 770 zł netto (19 397,10 zł brutto z VAT).

Zatem wzrost taksy za sam akt notarialny to 5 770 zł netto, czyli o 57,7 proc. więcej.

Zmiany w opłatach przy zakupie standardowego mieszkania

Dla większości osób fizycznych kupujących lokal na własne potrzeby najważniejsze stawki pozostają bez zmian. Podstawowa tabela procentowa dla nieruchomości do wartości 2 mln zł nie została podwyższona i zachowano przepis obniżający maksymalną taksę o połowę przy umowach sprzedaży lokali mieszkalnych. Nabywca mieszkania zapłaci jednak więcej za czynności towarzyszące i dokumentację końcową.

Przykładowe wyliczenie dla mieszkania za 650 000 zł na kredyt.

Przy zakupie lokalu z rynku wtórnego taksa za samą umowę sprzedaży wynosi 50 proc. ze stawki podstawowej (wyliczanej jako 1 010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł), co daje kwotę 1 685 zł netto. Ta stawka nie rośnie.

Podwyżka ujawni się w pozycjach pomocniczych za:

wnioski wieczystoksięgowe – do tej pory notariusze rozliczali je na podstawie przepisu ogólnego do kwoty 200 zł netto; projekt ustala stawkę na 300 zł netto;
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki / pełnomocnictwa – udzielenie pełnomocnictwa do więcej niż jednej czynności rośnie ze 100 zł do 200 zł netto;
wypisy aktu notarialnego.

W rezultacie przy zakupie typowego mieszkania za 650 tys. zł łączny koszt obsługi prawnej transakcji w kancelarii wzrośnie o około 350–500 zł brutto.

Wyższe opłaty za sprawy spadkowe, rodzinne i pełnomocnictwa

Ryczałtowe stawki za proste czynności prawne oraz dokumenty z zakresu prawa spadkowego i rodzinnego należą do grupy, która najmocniej odczuje nadchodzącą nowelizację. Resort sprawiedliwości argumentuje, że dotychczasowe opłaty były na tyle niskie, iż czyniły te usługi dla kancelarii deficytowymi, co w skrajnych przypadkach prowadziło do odmów ich wykonywania.

Najważniejsze zmiany w stawkach kwotowych:

Sporządzenie zwykłego testamentu zdrożeje z 50 zł do 200 zł netto. Testament zawierający zapis zwykły, polecenie lub wydziedziczenie wzrośnie z 150 zł do 300 zł netto, a z zapisem windykacyjnym – z 200 zł do 400 zł netto. Odwołanie testamentu wzrośnie z 30 zł do 50 zł netto.
Stawka za oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku rośnie z 50 zł do 100 zł netto za jedno oświadczenie.
Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia wzrośnie z 50 zł do 200 zł netto, a protokół dziedziczenia – z 100 zł do 200 zł netto. Za komplet dokumentów spadkowych u notariusza zapłacimy zatem podstawowo 400 zł netto zamiast dotychczasowych 150 zł netto.
Umocowanie do dokonania jednej konkretnej czynności zdrożeje z 30 zł do 100 zł netto. Pełnomocnictwo ogólne lub obejmujące więcej niż jedną czynność rośnie ze 100 zł do 200 zł netto. Poświadczenie własnoręczności podpisu (np. na pełnomocnictwie lub zgodzie) wzrośnie z 20 zł do 60 zł netto.
Akt powołania lub odwołania zarządcy sukcesyjnego w przedsiębiorstwie rośnie z 50 zł do 100 zł netto, a protokół tej czynności – z 100 zł do 200 zł netto.

Wzrost kosztów wypisów i odpisów aktów notarialnych

Jedną z najbardziej odczuwalnych finansowo modyfikacji jest odrzucenie jednolitej opłaty za wypisy aktu notarialnego, która od 2001 roku wynosiła sztywne 6 zł netto za każdą stronę.

Nowela wprowadza degresywny system rozliczania stron:

12 zł netto za stronę – dla stron od 1. do 10. (podwyżka o 100 proc.);
10 zł netto za stronę – dla stron od 11. do 20.;
8 zł netto za stronę – od 21. strony wzwyż.

Podwojenie stawki za pierwszych 10 stron uderzy we wszystkie proste akty, ale najsilniej odczują to uczestnicy umów deweloperskich i przenoszących własność. Tego typu umowy, wraz z załącznikami, planami rzutów lokali oraz standardowymi klauzulami prospektowymi, liczą przeważnie od 15 do 25 stron, a w obrocie wydaje się średnio od 4 do 6 egzemplarzy wypisów.

Przykładowa kalkulacja wypisów dla umowy deweloperskiej (15 stron, 5 wypisów):

stary system: 90 zł netto za 1 wypis, a za 5 wypisów klienci płacili 450 zł netto (553,50 zł brutto);
nowy system: 170 zł netto za jeden wypis (10 stron po 12 zł plus 5 stron po 10 zł), czyli za 5 wypisów opłata wyniesie 850 zł netto (1 045,50 zł brutto).

Różnica kosztu dokumentacji papierowej przy tej samej umowie wynosi aż 400 zł netto (492 zł brutto).

Dojazdy poza kancelarię oraz obsługa wspólnot i spółdzielni

Notariusze często protokołują zebrania organów osób prawnych i wspólnot mieszkaniowych poza siedzibą swojej kancelarii. Projekt przewiduje podwyżki stawek zarówno za same protokoły, jak i za czas poświęcony na dojazd i pracę w terenie.

Protokół zebrania wspólnoty mieszkaniowej zdrożeje z 300 zł do 500 zł netto. Protokół zgromadzenia wspólników spółki z o.o. oraz walnego zgromadzenia spółdzielni wzrośnie z 750 zł do 900 zł netto, a walnego zgromadzenia akcjonariuszy spółki akcyjnej – z 1100 zł do 1300 zł netto.

Dopłaty godzinowe za pracę w terenie zostały podniesione o 100 proc. i mają wynosić:

w porze dziennej (godz. 8:00–20:00) maksymalna dopłata to 100 zł netto za każdą rozpoczętą godzinę (liczoną od momentu opuszczenia kancelarii do chwili powrotu);
w porze nocnej (godz. 20:00–8:00) oraz dni wolne od pracy maksymalna dopłata to 200 zł netto za godzinę.

Przykładowo koszt obsługi zebrania mieszkańców dużej wspólnoty w godzinach 18:00–21:00 wyniesie 900 zł netto (na co składa się 500 zł netto za sporządzenie protokołu oraz 400 zł netto za 3 godziny wyjazdu: 2 × 100 zł w porze dziennej + 1 × 200 zł w porze nocnej). Dotychczas było to 500 zł netto, co oznacza wzrost o 80 proc.

Ekonomiczne i legislacyjne tło reformy

W uzasadnieniu projektu Ministerstwo Sprawiedliwości podkreśla, że waloryzacja taksy jest konieczną odpowiedzią na skumulowane zmiany rynkowe z ostatnich dwóch dekad. Od 2004 roku inflacja w Polsce przekroczyła 103 proc., co oznacza niemal dwukrotny wzrost ogólnego poziomu cen towarów i usług. Jeszcze dynamiczniej rosły koszty pracy – najniższa pensja krajowa wzrosła z 824 zł w 2004 roku do 4 806 zł w 2026 roku, co oznacza skok o ponad 483 proc. Dla kancelarii notarialnych przełożyło się to na drastyczny wzrost wydatków na wykwalifikowany personel pomocniczy, którego utrzymanie stanowi obecnie od 65 proc. do nawet 68 proc. wszystkich kosztów operacyjnych placówki.

Równolegle ze zmianami cenowymi znacząco rozszerzył się zakres obowiązków nakładanych na samych notariuszy. Dzisiejsze prowadzenie kancelarii wymaga ciągłych nakładów na cyfryzację, cyberbezpieczeństwo oraz obsługę skomplikowanych procedur prawnych i weryfikacyjnych, w tym rygorystycznych przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (AML) czy stałej integracji z rejestrami elektronicznymi, takimi jak CREWAN, Rejestr Spadkowy czy systemy teleinformatyczne sądów wieczystoksięgowych.

Sytuację dodatkowo komplikuje ewolucja samej struktury rynku – w ciągu ostatnich lat liczba czynnych notariuszy wyraźnie wzrosła, co przy stabilnej ogólnej liczbie dokonywanych transakcji oznacza mniejszy wolumen aktów przypadający na pojedynczą kancelarię przy stałych, wysokich kosztach najmu lokali i mediów.

Na jakim etapie są prace?

Projekt rozporządzenia przeszedł pełną procedurę uzgodnień międzyresortowych, opiniowania oraz konsultacji publicznych.

Akt czeka na ostateczny podpis Ministra Sprawiedliwości, po czym zostanie skierowany do publikacji w Dzienniku Ustaw. Przepisy wejdą w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Do tego momentu notariusze będą stosować stawki z 2004 roku.