18 pokoi w jednym warszawskim mieszkaniu i kilkanaście tysięcy złotych czystego zysku co miesiąc – brzmi jak genialna inwestycja czy jak szalona samowola budowlana? Sprawdzamy, jak w praktyce wygląda ten kontrowersyjny trend, ile naprawdę można na nim zarobić i gdzie przebiega granica między finansowym majstersztykiem a prawnym koszmarem.

Warszawski rynek nieruchomości widział już niemalże wszystko: hossy, załamania stóp procentowych, plagi flipperów, a także ewolucję podziałów mieszkań. Jednak nagłówki i doniesienia prasowe dotyczące mieszkania na Mokotowie podzielonego na 18 osobnych pokoi na wynajem rozgrzały do czerwoności nie tylko media społecznościowe, ale również środowisko inwestorów i zarządców nieruchomości.

W ogłoszeniach pojawia się konkretny model finansowy: każdy z pokoi kosztuje najemcę około 1400 zł miesięcznie odstępnego plus stały ryczałt za media. Szybki rachunek w pamięci daje inwestorowi potężną sumę przychodu brutto.

Czy taki podział jest technicznie i prawnie możliwy? Jak wygląda kwestia samodzielnego wykonania takich prac i czy granica pomiędzy optymalizacją zysku a łamaniem prawa nie została tu niebezpiecznie przekroczona?

Jak wygląda w praktyce 18-pokojowy gigant?

Wyobraźmy sobie tradycyjne mieszkanie w bloku z wielkiej płyty lub przedwojennej kamienicy. Przestrzeń rzędu 60–80 mkw. (nie licząc kuchni i łazienki) podzielona na 18 pokoi dawałaby średnio od 3 do 4,5 mkw. na pomieszczenie, czyli powierzchnię wielkości nieco większej szafy lub przedziału kolejowego.

W rzeczywistości tego typu podziały tworzone są najczęściej w lokalach o dużej powierzchni, często powyżej 150–200 mkw. Mogą to być dwupoziomowe apartamenty lub dawne lokale użytkowe i biurowe, położone na parterach lub pierwszych piętrach budynków wielorodzinnych.

Niezależnie od metrażu całkowitego, aby upakować 18 pokojów w jednej przestrzeni mieszkaniowej, inwestor musi zastosować skrajnie minimalistyczny podział architektoniczny:

wydzielić pokoje o wymiarach mieszczących tylko łóżko, małe biurko z krzesłem i niewielką szafę, co może przypominać japońskie hotele kapsułowe;
części wspólne zredukować do wąskich korytarzy i wspólnego, kompaktowego aneksu kuchennego;
ograniczyć węzły sanitarne, co oznacza, że w takich aranżacjach przypadać będzie jedna łazienka na cztery–pięć pokoi.

Z punktu widzenia matematyki inwestycyjnej pomysł wydaje się genialny. Jednak rynek nieruchomości to nie tylko prosta symulacja w arkuszu kalkulacyjnym, ale przede wszystkim prawo budowlane, warunki techniczne i fizyka budynku.

1400 PLN od pokoju – skąd ta cena i jaki daje przychód?

Kwota 1400 zł za pokój w Warszawie na pierwszy rzut oka brzmi atrakcyjnie dla najemcy. W dobie, gdy wynajem kawalerki w Warszawie kosztuje 2800–3500 zł miesięcznie z opłatami, próg wejścia na poziomie 1400 zł może przyciągać studentów oraz osoby rozpoczynające karierę zawodową.

Spójrzmy na to oczami inwestora:

Przychód brutto = 18×1400 zł = 25 200 zł miesięcznie. Rocznie daje to kwotę rzędu 302 400 zł. 

Nawet po odliczeniu kosztów stałych, takich jak wysokie zużycie prądu, wody i ogrzewania, szybki internet, sprzątanie części wspólnych, podatki oraz ewentualne okresy pustostanu, przepływ pieniężny z jednego lokalu może być wyższy niż w przypadku tradycyjnego najmu długoterminowego dla rodziny lub grupy znajomych.

Brzmi jak żyła złota? Tak, ale tylko do momentu, gdy nie zapuka do właściciela takiego lokalu Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB), Straż Pożarna lub wspólnota mieszkaniowa.

Czy prawo na to pozwala? Przepisy a rzeczywistość

Odpowiedź na to pytanie wymaga rozdzielenia dwóch pojęć: wynajmu pojedynczych pokoi w lokalu mieszkalnym oraz formalnego wyodrębnienia niezależnych mieszkań na tzw. mikrokawalerki.

Minimalny metraż mieszkania i normy techniczne

Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nowo projektowane mieszkanie musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw.

Warto pamiętać o dwóch ważnych kwestiach. Po pierwsze, przepis o 25 mkw. dotyczy całego lokalu mieszkalnego jako samodzielnej jednostki prawnej. Po drugie, prawo nie zabrania wynajmowania pojedynczych pokoi wewnątrz jednego, legalnego mieszkania, o ile cały lokal spełnia normy.

Choć przepisy nie określają obecnie sztywnego minimalnego metrażu dla pojedynczego pokoju wewnątrz legalnego lokalu, nie oznacza to pełnej swobody. Każde pomieszczenie przeznaczone na stały pobyt ludzi musi spełniać surowe normy dotyczące oświetlenia dziennego (stosunek powierzchni okna do podłogi musi wynosić co najmniej 1:8) oraz odpowiedniej wentylacji. W praktyce wydzielenie 18 funkcjonalnych i doświetlonych pokoi z oknem w jednym lokalu mieszkalnym jest architektonicznie niemal niemożliwe.

Prawo budowlane i zmiana sposobu użytkowania

Przekształcenie zwykłego lokalu mieszkalnego w „akademik” na 18 pokoi generuje poważne konsekwencje prawne. W świetle Prawa budowlanego taka ingerencja bardzo często kwalifikuje się jako zmiana sposobu użytkowania lokalu lub przebudowa wymagająca pozwolenia na budowę.

Instalacja kilkunastu nowych ścian działowych, wprowadzenie dodatkowych trzech-czterech łazienek z doprowadzonym węzłem kanalizacyjnym zmienia bilans zapotrzebowania na media, obciążenie stropów oraz warunki przeciwpożarowe.

Bezpieczeństwo Pożarowe

PPOŻ to główny punkt, na którym wykładają się inwestorzy tworzący „substandardowe akademiki”. Lokale przeznaczone dla tak dużej liczby osób mogą w świetle przepisów zostać zakwalifikowane jako obiekty o funkcji zbliżonej do budynków zamieszkania zbiorowego, takich jak hotele pracownicze czy bursy, które podlegają odmiennym wymaganiom.

Drogi ewakuacyjne w postaci korytarza o szerokości poniżej wymaganych norm, zastawionego butami i suszarkami, w przypadku pożaru stają się śmiertelną pułapką. 18 łóżek, szaf, materacy i sprzętów elektronicznych w jednym lokalu drastycznie podnosi ryzyko pożarowe. Standardowy pion wentylacyjny w bloku nie jest przystosowany do odprowadzania wilgoci z czterech łazienek używanych przez tyle osób. Skutek? Grzyb, pleśń i drastyczny spadek jakości powietrza.

Czy można dokonać takiego podziału samodzielnie?

Odpowiedź jest jedna. Absolutnie nie. Wyobraźmy sobie doprowadzenie wody i odpływów kanalizacyjnych (fi 110 mm dla WC) do kilku różnych łazienek w odmiennych częściach mieszkania. Samodzielne „prucie” wylewek, naruszanie warstw konstrukcyjnych stropu czy podłączanie się do wspólnych pionów bez uzgodnień z zarządcą budynku to prosta droga do katastrofy budowlanej lub zalania sąsiadów. Masowe stosowanie pomporozdrabniaczy, tzw. młynków, w łazienkach lub kuchniach oraz podłączanie ich do przewodów o małej średnicy może znacząco zwiększać ryzyko awarii. Przy 18 najemcach uszkodzenie kanalizacji w piątek wieczorem oznacza odcięcie całego lokalu od sanitariatów.

Standardowe mieszkanie ma przydział mocy rzędu 4–5 kW (1 faza) lub 11–15 kW (3 fazy). Praca wielu czajników elektrycznych, suszarek do włosów, mikrofalówek, pralek i ładowarek w tym samym czasie może doprowadzić do przeciążenia instalacji i wyzwalania zabezpieczeń. Przebudowa wymaga zgody dostawcy energii na zwiększenie mocy przyłączeniowej oraz wykonania całkowicie nowej instalacji przez elektryka z uprawnieniami SEP.

Jednak co najważniejsze, wykonanie takiego podziału „metodą gospodarczą”, bez zgłoszeń, projektów branżowych (architektura, instalacje sanitarne, elektryka) czy zgody wspólnoty mieszkaniowej, może zostać uznane za samowolę budowlaną. Sąsiedzi nie przejdą obojętnie obok faktu, że na klatce schodowej nagle pojawiło się kilkanaście nowych osób, a głośne powroty w nocy i ciągły ruch zakłócają ich spokój. Zgłoszenie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB) kończy się zazwyczaj nakazem przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, a koszty takiej rozbiórki potrafią zjeść cały wygenerowany wcześniej zysk.

Podział bezpieczny a skrajna adaptacja

Zanim zdecydujemy się na jakąkolwiek inwestycję, warto zestawić ze sobą dwa zupełnie różne podejścia do podziału mieszkań.

Z jednej strony mamy standardowy, bezpieczny podział na trzy lub cztery funkcjonalne pokoje, który generuje umiarkowaną, ale stabilną i przewidywalną rentowność. Wymagania techniczne ograniczają się tu do podstawowych prac remontowych, komfort najemców pozostaje na wysokim poziomie, a ryzyko prawne czy konflikty ze wspólnotą mieszkaniową są znikome.

Z drugiej strony znajduje się skrajny podział na 18 mikropokoi. Choć papierowa rentowność i teoretyczna stopa zwrotu (ROI) wyglądają w tym modelu wręcz doskonale, to pociągają za sobą ekstremalne ryzyko. Komfort życia najemców spada do absolutnego minimum, a akceptacja ze strony sąsiadów i wspólnoty jest praktycznie zerowa. Co więcej, przeprowadzenie takiej adaptacji wymaga potężnych i kosztownych ingerencji w instalacje elektryczne, hydrauliczne oraz wentylację, a sam projekt nieustannie balansuje na granicy surowych kontroli ze strony Nadzoru Budowlanego oraz Straży Pożarnej.

Granica inwestycyjnego rozsądku

Mieszkanie w Warszawie podzielone na 18 pokoi pokazuje, jak daleko posunął się rynek nieruchomości w poszukiwaniu stóp zwrotu. Technicznie, przy odpowiednim metrażu całkowitym i olbrzymim nakładzie finansowym na instalacje, stworzenie takiej przestrzeni jest wykonalne.

Z punktu widzenia etyki biznesowej, przepisów budowlanych, bezpieczeństwa pożarowego oraz budowania stabilnego portfela nieruchomości jest to jednak chodzenie po bardzo cienkim lodzie. Inwestowanie w nieruchomości nie polega na uszczuplaniu metrażu za wszelką cenę. Długoterminowy sukces na rynku osiągają te projekty, które łączą wysokie stopy zwrotu z poszanowaniem prawa i godnymi warunkami do życia dla najemców.