Temat opodatkowania osób posiadających wiele nieruchomości regularnie powraca w debatach o kondycji polskiego rynku mieszkaniowego. Teraz dyskusja ta zyskała nowy impuls za sprawą głośnego postulatu Lewicy, która złożyła w marcu projekt ustawy wprowadzający tzw. podatek od biznesu mieszkaniowego. Wśród prywatnych inwestorów oraz osób traktujących nieruchomości jako lokatę kapitału pojawiło się wiele pytań o realne terminy wdrożenia tych przepisów. Na jakim etapie legislacyjnym są obecnie te propozycje i czy właściciele mieszkań rzeczywiście mają się czego obawiać w najbliższych miesiącach?

Podatek od trzeciego mieszkania – o co dokładnie chodzi w nowym postulacie?

Istotą propozycji forsowanej przez Lewicę jest całkowite odejście od obecnego systemu naliczania podatku od metrażu nieruchomości na rzecz podatku zależnego od jej wartości. Ponadto projekt zakłada wprowadzenie nowego, powszechnego mechanizmu podatkowego, który miałby obciążyć osoby fizyczne oraz podmioty gospodarcze kumulujące w swoich rękach znaczne zasoby mieszkaniowe. Punktem zwrotnym w kalkulacji nowej daniny ma być posiadanie trzeciego lokalu mieszkalnego.

Według założeń pomysłodawców pierwsze mieszkanie służy zaspokojeniu własnych potrzeb bytowych, a drugie może być traktowane jako naturalne zabezpieczenie na przyszłość, np. lokal dla dzieci czy źródło dodatkowego dochodu na emeryturze. Dopiero od trzeciej nieruchomości zaczyna się – w optyce autorów projektu – działalność o charakterze stricte komercyjnym i spekulacyjnym, która powinna podlegać wyższemu opodatkowaniu.

Jak miałaby kształtować się wysokość daniny? Propozycja zakłada, że:

pierwsze i drugie mieszkanie byłoby objęte stawką 0,02 proc. wartości nieruchomości;
za trzecie i kolejne mieszkania właściciel w pierwszym roku obowiązywania przepisów zapłaci 0,5 proc. wartości nieruchomości; w kolejnych latach stawka ma sukcesywnie rosnąć (przez 10 lat), aż do poziomu 1,5 proc. wartości nieruchomości rocznie.

Przykładowo właściciel 50-metrowego mieszkania płaci obecnie maksymalnie 56 zł rocznie podatku od nieruchomości. Za lokal wart 600 tys. zł płaciłby tę samą symboliczną kwotę. Jednak jeśli będzie to trzecie mieszkanie, podatek od wartości nieruchomości przy stawce 0,5 proc. wyniesie już 3000 zł rocznie, a po osiągnięciu docelowej stawki 1,5 proc. – aż 9000 zł.

Jak mówią politycy stojący za tym projektem, jego celem nie jest wyłącznie zasilenie budżetu państwa, ale przede wszystkim schłodzenie rynku. Nowe opłaty mają zniechęcić inwestorów do masowego wykupywania mieszkań, co w teorii powinno doprowadzić do stabilizacji cen metrów kwadratowych i ułatwić zakup pierwszego własnego lokum osobom dotychczas niemającym odpowiedniej zdolności kredytowej.

Projekt zakłada wyłączenia z podwyższonych stawek, które objęłyby m.in.:

mieszkania komunalne i społeczne, w tym Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego;
lokale wykorzystywane w ramach pomocy społecznej (np. mieszkania treningowe);
państwowe osoby prawne.

Postulat Lewicy kontra koalicyjna rzeczywistość – na jakim etapie są prace?

Z punktu widzenia metodologii legislacyjnej propozycja ta znajduje się obecnie na etapie wczesnych założeń programowych oraz debaty wewnątrzkoalicyjnej. Aby jakikolwiek postulat stał się obowiązującym prawem, musi przejść długą i skomplikowaną drogę: od oficjalnego projektu ustawy, przez wpis do wykazu prac legislacyjnych rządu, konsultacje społeczne, aż po trzy czytania w Sejmie, poprawki Senatu i podpis Prezydenta. Jak na razie projekt oznaczony numerem RPW/9790/2026 nie został jeszcze skierowany do pierwszego czytania w Sejmie.

Co więcej, droga do ewentualnego uchwalenia tych przepisów jest wyjątkowo wyboista z powodów politycznych:

Lewica mocno naciska na regulację rynku i wprowadzenie mechanizmów hamujących hurtowe zakupy nieruchomości.
Koalicja Obywatelska oraz Polskie Stronnictwo Ludowe (PSL) podchodzą do tego pomysłu z ogromnym dystansem, argumentując, że dodatkowe podatki mogą przynieść skutek odwrotny do zamierzonego – zamiast obniżyć ceny, zostaną one przerzucone na ostatecznych najemców, co uderzy w najuboższych.
Prezydent już zapowiedział weto w tej kwestii.

Jak na razie do konsensusu w tej sprawie jest jeszcze daleko. Bez poparcia większościowych partnerów pomysł Lewicy pozostanie jedynie elementem budowania własnej tożsamości politycznej, a nie realnym projektem ustawy z szansą na szybkie przegłosowanie.

Poza tym swój sprzeciw zgłaszają samorządy, wskazując na bariery techniczne i organizacyjne, takie jak brak zintegrowanego rejestru nieruchomości, brak jednolitej wyceny wartości nieruchomości na poziomie krajowym czy konieczność stworzenia nowej infrastruktury administracyjnej. Działania te nie tylko wymagają czasu, ale i dużych funduszy.

Od kiedy trzeba będzie płacić? Analiza realnych scenariuszy

Jak już wspominaliśmy, projekt jest w fazie dyskusji i nawet w najbardziej optymistycznym dla autorów scenariuszu – czyli w przypadku nagłego wypracowania kompromisu w rządzie – machina legislacyjna wymaga czasu.

Prawo podatkowe w Polsce rządzi się swoimi restrykcyjnymi zasadami. Zgodnie z zasadą stabilności systemu podatkowego zmiany wprowadzające nowe obowiązki fiskalne dla obywateli (szczególnie podatki dochodowe czy majątkowe o charakterze rocznym) powinny być uchwalane i ogłaszane z odpowiednim wyprzedzeniem – najczęściej do końca listopada roku poprzedzającego rok podatkowy.

Oznacza to, że:

w 2026 roku nie ma żadnych szans na wejście w życie podatku od trzeciego mieszkania;
realnym, choć wciąż mało prawdopodobnym terminem, przy założeniu ekspresowego tempa prac w parlamencie, byłby 1 stycznia 2027 roku;
najbardziej prawdopodobny scenariusz na najbliższe kilkanaście miesięcy to odłożenie tego projektu do tzw. zamrażarki lub powołanie kolejnych komitetów eksperckich, co przesunie jakiekolwiek rozstrzygnięcia na lata 2028–2029.

Jak dyskusja o nowym podatku wpływa na decyzje kupujących?

Mimo że podatku nie ma i nie wiadomo, czy w ogóle wejdzie w życie, sama debata publiczna już teraz kształtuje zachowania uczestników rynku nieruchomości.

Zamiast panicznej wyprzedaży majątku na rynku dochodzi do dywersyfikacji. Niektórzy inwestorzy przepisują nieruchomości na członków rodziny, a inni przenoszą aktywa do spółek celowych (np. z o.o.). Jednak to może okazać się pułapką. Pomysłodawcy nowych podatków często w pierwszej kolejności celują w podmioty gospodarcze i fundusze, by ograniczyć hurtowy wykup lokali.

Podsumowanie: przewaga faktów nad emocjami

Dla wszystkich osób śledzących rynek nieruchomości najważniejsza jest jedna, fundamentalna informacja: w maju 2026 roku podatek od trzeciego mieszkania nie obowiązuje i nie jest prawem uchwalonym.

Postulat wprowadzenia takiego podatku to na razie wyłącznie element debaty politycznej. Na rynku nie ma żadnych aktów prawnych, które zmuszałyby właścicieli do płacenia nowych danin w najbliższym czasie.

Dla kupujących i sprzedających nieruchomości – kluczowe powinno być zachowanie spokoju i opieranie decyzji inwestycyjnych na twardych danych, a nie na medialnych nagłówkach. 

Niewątpliwie polski rynek nieruchomości potrzebuje stabilizacji i merytorycznego dialogu o dostępności mieszkań, jednak droga od politycznych deklaracji do realnych zmian podatkowych jest bardzo długa.