Średni czynsz za mieszkania spada: czy portfele to odczują? Najnowsze dane z rynku najmu

Na pierwszy rzut oka wygląda to jak dobra wiadomość dla najemców. Czynsze spadają. W praktyce jednak niewiele się zmienia. Całkowity koszt wynajmu mieszkania wciąż pozostaje wysoki, a rynek od miesięcy tkwi w wyraźnym marazmie. 

Z najnowszej analizy Grupy Morizon-Gratka wynika, że w marcu średnie stawki czynszów ofertowych netto w sześciu największych miastach Polski spadły w większości segmentów. Problem w tym, że równolegle rosną koszty dodatkowe, które najemcy muszą ponosić niezależnie od właściciela. W efekcie miesięczne wydatki na mieszkanie od dłuższego czasu praktycznie się nie zmieniają. 

ZOBACZ | Nowe mieszkania na sprzedaż

Rzeszów, podkarpackie

Gotowe mieszkanie z balkonem Rejtana

379 000 zł

Wrocław, dolnośląskie

Mieszkanie Wrocław, ul. Józefa Wąsowicza

699 000 zł

Wrocław, Krzyki, dolnośląskie

Mieszkanie Wrocław Krzyki, ul. Pabianicka

1 100 000 zł

Rynek najmu nadal kręci się wokół studentów

Polska jest jednym z krajów, w których dominują właściciele mieszkań. Według danych Eurostatu i Polskiego Instytutu Ekonomicznego około 87 proc. osób mieszka we własnych nieruchomościach. To sprawia, że rynek najmu w największych miastach opiera się głównie na jednej grupie najemców, czyli studentach. 

To właśnie ich decyzje, podporządkowane kalendarzowi akademickiemu, wyznaczają rytm całego rynku. Największy ruch pojawia się co roku między połową sierpnia a końcem września. Krótkie ożywienie widać też po świętach, ale przez większość roku trwa spokojniejszy, niemal uśpiony okres. 

Jeszcze niedawno ten schemat był zaburzony przez napływ uchodźców z Ukrainy, którzy znacząco zwiększyli popyt. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Potrzeby mieszkaniowe tej grupy są w dużej mierze zaspokojone, a aktywność najemców częściej polega na poprawie standardu niż na wejściu na rynek. 

Efekt? Mniej chętnych i coraz więcej ofert. A to oznacza jedno: właściciele muszą schodzić z ceny. 

Czynsze w dół. Ale tylko na papierze

Marcowe dane pokazują wyraźny trend spadkowy w większości segmentów mieszkań. 

Najem kawalerek potaniał średnio o 4,8 proc. Ceny mieszkań dwupokojowych spadły o około 3 proc. W przypadku lokali trzypokojowych obniżki były niewielkie, ale zauważalne w kilku miastach. Spadki objęły także mieszkania czteropokojowe, szczególnie w Warszawie i Poznaniu. 

W teorii to dobra wiadomość. W praktyce jednak najemcy rzadko odczuwają te zmiany w swoich portfelach. 

Dlaczego? Bo coraz częściej podawana w ogłoszeniach cena to tylko część całkowitego kosztu. 

„Czynsz netto” stał się standardem. I wprowadza w błąd

Coraz więcej ofert prezentuje wyłącznie czynsz netto, czyli kwotę trafiającą do właściciela mieszkania. Do niej trzeba doliczyć cały pakiet dodatkowych opłat. 

Czynsz administracyjny, media, wywóz odpadów, prąd, gaz, woda, internet, a czasem także miejsce parkingowe. W praktyce oznacza to dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie. 

I właśnie te koszty rosną najszybciej. 

Dlatego mimo spadających czynszów netto, całkowity koszt najmu pozostaje niemal niezmieniony. Najemcy płacą podobnie jak kilka miesięcy temu, a czasem nawet więcej. 

Z drugiej strony właściciele zarabiają realnie mniej. Inflacja sprawia, że ich przychód z najmu traci na wartości, a rentowność inwestycji spada. 

Mieszkania wrócą na sprzedaż? Ten scenariusz jest coraz bardziej realny

Najbliższe miesiące nie zapowiadają przełomu. Popyt raczej nie wzrośnie, za to podaż może wyraźnie się zwiększyć. 

Powód jest prosty. Kończy się rok akademicki, a to oznacza, że część mieszkań wróci na rynek po studentach. 

Większa liczba ofert to większa konkurencja między właścicielami. A to z kolei oznacza dalszą presję na obniżki cen. Nie wszyscy będą chcieli się na to godzić. 

Dlatego część właścicieli, szczególnie tych oferujących starsze mieszkania lub lokale wymagające inwestycji, może zdecydować się na sprzedaż zamiast dalszego wynajmu. 

Na wyraźniejsze ożywienie rynku najmu trzeba będzie poczekać do sierpnia. To wtedy, jak co roku, studenci ponownie rozruszają rynek. 

Czynsze spadają w większości segmentów 

Z najnowszej analizy unikalnych ofert najmu mieszkań publikowanych w serwisach nieruchomościowych Grupy Morizon-Gratka wynika, że w marcu średnie stawki czynszów netto w sześciu analizowanych miastach spadły w większości segmentów. 

W porównaniu ze styczniem: 

W przypadku mieszkań 3-pokojowych stawki nieznacznie obniżyły się w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi – o nieco ponad 1 proc. (około 50 zł miesięcznie), a w Gdańsku o 5 proc. (200 zł miesięcznie). W Poznaniu ceny pozostały stabilne, natomiast w Warszawie wzrosły o 1,1 proc., czyli o 50 zł miesięcznie. 

Spadki objęły również mieszkania 4-pokojowe – z wyjątkiem Łodzi. W Warszawie ceny obniżyły się o blisko 6 proc. (400 zł miesięcznie), w Poznaniu o 7,5 proc. (300 zł miesięcznie), a we Wrocławiu i Krakowie o 2,2-2,5 proc. 

Warto pamiętać, że są to stawki ofertowe, czyli wywoławcze. W praktyce, przy ograniczonym zainteresowaniu klientów, ceny często podlegają dalszym negocjacjom podczas rozmów z właścicielem. 

Czynsz netto staje się standardem

Słabsza koniunktura sprawiła również, że coraz częściej w ogłoszeniach prezentowany jest wyłącznie czynsz netto, czyli kwota trafiająca do właściciela mieszkania. To jednak nie oznacza pełnego kosztu najmu. 

Do tej sumy najemca musi doliczyć zazwyczaj co najmniej kilkaset złotych opłat dodatkowych, takich jak: 

Ponieważ koszty te systematycznie rosną, całkowity wydatek związany z najmem pozostaje od miesięcy na podobnym poziomie, mimo spadku czynszu netto. Z perspektywy właścicieli oznacza to natomiast realny spadek dochodowości inwestycji w wynajem. 

Coraz więcej mieszkań może trafić na sprzedaż

Najbliższe miesiące nie zapowiadają istotnych zmian po stronie popytu. Jednocześnie wraz ze zbliżającym się końcem roku akademickiego można spodziewać się wzrostu podaży mieszkań zwalnianych przez studentów. 

Większy wybór ofert oznacza silniejszą konkurencję między właścicielami i dalszą presję na obniżki stawek. Część mieszkań może więc zostać wycofana z rynku najmu i wystawiona na sprzedaż -szczególnie lokale o niższym standardzie, wymagające remontu lub dodatkowych nakładów. 

Na kolejne wyraźniejsze ożywienie rynku najmu trzeba będzie poczekać do sierpnia.