Czym jest mieszkanie komunalne i jak je otrzymać?

Mieszkanie komunalne kojarzy się z lokalem przeznaczonym dla osób, które znajdują się w trudnej sytuacji materialnej. Jest to prawda, ale tylko częściowo. Atrakcyjne ceny lokali komunalnych sprawiają, że coraz częściej ubiegają się o nie osoby, które wcale nie osiągają krytycznie niskich dochodów. Przeczytaj, jak otrzymać mieszkanie komunalne i czy warunki określane przez samorządy są trudne do spełnienia.

Co to jest mieszkanie komunalne?

Mieszkanie komunalne jest lokalem wchodzącym w skład zasobów mieszkaniowych gminy. To nieruchomości, które gmina:

Mieszkania komunalne pozwalają gminie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe wszystkich mieszkańców, a to jedno z ustawowych zadań własnych jednostki samorządu terytorialnego.

Można przyjąć, że lokale komunalne są przeznaczone dla osób, którym z jednej strony nie przysługuje lokal socjalny, ale z drugiej mają zbyt niskie dochody, aby móc sobie pozwolić na wynajęcie mieszkania z rynku wtórnego.

Jak otrzymać mieszkanie komunalne?

Aby dostać lokal od gminy, należy spełnić warunki określone przez dany samorząd w drodze uchwały. Przede wszystkim trzeba wykazać spełnienie przesłanek, do których należy:

Oczywiście sam fakt spełnienia przesłanek nie wystarcza, aby otrzymać mieszkanie komunalne. Szczegółowe warunki przyznania takiego lokalu określa uchwała gminy. Każda jednostka sama ustala tzw. kryterium dochodowe, czyli przedział dochodów na jednego członka rodziny. Co ciekawe, nie tylko nie może on być zbyt wysoki, ale również zbyt niski. Jeżeli dochody nie sięgają dolnych widełek kryterium dochodowego, gospodarstwo domowe może wystąpić o przyznanie lokalu socjalnego, ale nie komunalnego.

Warto pamiętać, że spełnianie kryterium dochodowego może podlegać okresowej weryfikacji, a zasady najmu lokali komunalnych są zaostrzane, tak aby trafiały one do osób najbardziej potrzebujących.

Jak obliczyć dochód do mieszkania komunalnego?

Próg maksymalnego dochodu ustalany jest w odniesieniu do każdego członka gospodarstwa domowego. W gospodarstwach wieloosobowych będzie on nieco niższy niż w jednoosobowych. Punktem odniesienia dla określania kwoty przez gminy mogą być różne wskaźniki (np. najniższa emerytura lub przeciętne wynagrodzenie), jednak szczegółowe zasady ustala każda gmina indywidualnie w swojej uchwale.

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą obliczenie dochodu będzie nieco bardziej kłopotliwe, ponieważ należy uwzględnić wszelkie przychody po odliczeniu:

Po spełnieniu podstawowych kryteriów wnioskodawcy są wpisywani na listę oczekujących na przydział lokalu komunalnego. Przyznawanie mieszkań następuje na podstawie tabeli punktacji znajdującej się w uchwale gminy.

Typowe kryteria, które są brane pod uwagę, to m.in.:

Obowiązki i prawa najemcy lokalu komunalnego

Zasadniczym obowiązkiem najemcy jest opłacanie czynszu oraz innych należności związanych z użytkowaniem lokalu. Powinien on też dbać o porządek domowy oraz o wspólne części nieruchomości. Ponosi również koszty wykonania drobnych napraw (np. elementów wyposażenia, instalacji czy urządzeń technicznych).

Korzystając z mieszkania komunalnego, najemca ma przede wszystkim prawo do używania lokalu oraz przynależnych do niego pomieszczeń (np. komórki lokatorskiej) w sposób zgodny z przeznaczeniem. Za zgodą wynajmującego może także podnająć lokal lub jego część, przy czym w praktyce zgoda taka jest udzielana rzadko.

Kwestia remontu lokalu komunalnego nie jest już tak oczywista. Zarówno drobne ulepszenia, jak i większe prace powinny być zgłaszane wynajmującemu, który jest właścicielem mieszkania (gmina).

Jak wygląda procedura przyznawania lokalu komunalnego?

Najpierw należy złożyć wypełniony wniosek o przyznanie lokalu komunalnego wraz z zaświadczeniem o wysokości dochodów i dokumentami, które potwierdzają podane informacje. Można to zrobić w urzędzie miasta lub gminy, zgodnych z miejscem zamieszkania.

Jeżeli nie jesteś pewien, jak wypełnić wniosek o przydział lokalu komunalnego, skorzystaj z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie lokalowym. Jest to o tyle istotne, że w określonych przypadkach uchwała przewiduje możliwość skreślenia z listy osób ubiegających się o wsparcie mieszkaniowe. Dzieje się tak, kiedy wnioskodawca:

Po pozytywnym zaopiniowaniu wniosku wnioskodawca jest wpisywany na listę oczekujących. Przydział mieszkań następuje zgodnie z zasadami określonymi w uchwale gminy, często z uwzględnieniem systemu punktowego oraz dostępności lokali. Gmina może przedstawić jedną lub kilka propozycji mieszkań, a później zawierana jest umowa najmu.

Kto może starać się o mieszkanie komunalne? Praktycznie każda osoba, która spełni przesłanki wskazane w uchwale. Należy pamiętać, że lokal stanowi własność gminy i to ona określa warunki dostępności do zasobu mieszkaniowego.

Mieszkanie komunalne – metraż na osobę

Minimalny metraż na osobę w mieszkaniu komunalnym nie jest określony jednolitymi przepisami ogólnopolskimi – każda gmina ustala własne zasady w drodze uchwały. Warto pamiętać, że mieszkania komunalne służą do zaspokajania jedynie podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Dlatego gmina może rozwiązać umowę najmu, gdy stwierdzi, że powierzchnia lokalu jest zbyt duża w stosunku do liczby mieszkających w nim domowników.

Czy wykup mieszkania komunalnego jest możliwy?

Często okazuje się, że gmina oferuje możliwość wykupu lokali komunalnych po bardzo atrakcyjnych cenach. Wynika to z chęci pozbycia się kosztownych w utrzymaniu nieruchomości, które nie generują dochodu. Należy jednak podkreślić, że nie jest to regułą — wiele gmin ogranicza lub całkowicie wstrzymuje sprzedaż mieszkań komunalnych.

Zasadniczą przesłanką do wykupu jest brak zaległości w opłatach czynszowych, odpowiednio długi okres najmu, brak naruszeń umowy oraz zgoda gminy na sprzedaż konkretnego lokalu.

Jak wykupić mieszkanie komunalne, nie będąc najemcą?

Decyzja o sprzedaży lokalu komunalnego należy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Pierwszeństwo do takiej transakcji ma zawsze najemca mieszkania. Jeżeli nie skorzysta on z przysługującego prawa, lokal może nabyć osoba trzecia. Sprzedaż jest organizowana w formie przetargu. Mieszkania komunalne są jednak wyłączone z obrotu komercyjnego, dlatego ich nabycie nie jest tak swobodne jak w przypadku lokali na rynku prywatnym.

Należy pamiętać, że gmina ma prawo do uchwalania aktów prawa miejscowego, w których szczegółowo normuje zasady:

Od tych zasad zależy, czy można wynająć mieszkanie komunalne lub je nabyć.

Ile czeka się na mieszkanie komunalne?

Choć lokale komunalne to bardzo często atrakcyjna forma wsparcia mieszkaniowego, czas oczekiwania na przydział potrafi zniechęcić nawet najwytrwalszych. Statystyki pokazują, że średni czas oczekiwania na takie mieszkanie w Polsce wynosi średnio od 3-4 lat.

Oczywiście w każdym województwie wyniki będą prezentowały się inaczej, ale jest faktem, że polskie samorządy borykają się z problemem braków w zasobach mieszkaniowych od lat. Jednakże, w ostatnich latach rośnie aktywność inwestycyjna w budownictwie komunalnym, co pokazuje, że państwo coraz aktywniej wspiera ten obszar.

Czy można mieć mieszkanie komunalne i własnościowe jednocześnie?

To pytanie często zadają sobie osoby, które planują kumulację majątku lub zostanie rentierem. Aktualnie przepisy nie przewidują takiej możliwości. Brak tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego jest co do zasady jednym z podstawowych warunków ubiegania się o przyznanie mieszkania komunalnego.

Różnice między mieszkaniem komunalnym a socjalnym

Mieszkania socjalne z założenia przeznaczone są dla osób bezdomnych lub żyjących w skrajnym ubóstwie. W tym przypadku minimalny metraż jest znacznie mniejszy niż w przypadku lokali komunalnych – 10 m kw. w przypadku mieszkania jednoosobowego oraz 5 m kw.  na każdego mieszkańca w przypadku lokali wieloosobowych.

Umowa o najem lokalu socjalnego zawsze zawierana jest na czas określony z możliwością przedłużenia umowy o kolejny okres.

Lokale socjalne wyróżniają się niższym czynszem (zazwyczaj od kilku do kilkunastu złotych za metr). Najczęściej powstają na obrzeżach miast, a wiele mieszkań nie ma podciągniętego kompletu instalacji – na piętrze funkcjonują łazienki wspólne.

Na potrzeby dostarczenia lokali socjalnych często adaptowane są pustostany (zwłaszcza w dużych miastach). Jeżeli tylko spełniają wymagania techniczne i konstrukcyjne, administracja montuje w nich niezbędne instalacje.

Mieszkanie komunalne – przepisy prawne, które mają do nich zastosowanie

Unormowanie lokali komunalnych nie wynika jedynie z uchwał jednostek samorządu terytorialnego. Warto zapoznać się także z ustawą o:

Lokal komunalny jest atrakcyjną ofertą przede wszystkim dla osób, które nie mogą skorzystać z oferty wolnorynkowej. Zasadniczymi wadami korzystania z zasobu mieszkaniowego gminy są oczywiście: długi czas oczekiwania i możliwość skreślenia z listy oczekujących. Jednak w świetle stale rosnących cen mieszkań wolnorynkowych, niski czynsz i możliwości wykupu mieszkania na atrakcyjnych warunkach czynią z mieszkań komunalnych rozwiązanie, którym warto się zainteresować.

SEO & Content Specialist

Julia Cichocka

Redaktorka, copywriterka, specjalistka ds. contentu. Specjalizuje się w tworzeniu treści o tematyce nieruchomości, zdrowego stylu życia i branży HR. Obecnie związana…