Przy najmie nieruchomości kluczowe jest doprecyzowanie praw i obowiązków stron. Powinny być one szczegółowo opisane w umowie. Dzięki temu w razie nieporozumień łatwo można udowodnić swoje racje. Jeśli szukasz mieszkania do wynajęcia albo najemcy, przeczytaj, jakie są ustawowe prawa i obowiązki obu stron.

Swoje prawa i obowiązki strony umowy mogą dowolnie kształtować, aczkolwiek zapisy muszą być zgodne z obowiązującym prawem. W innym razie umowę będzie można podważyć.
Podstawowym obowiązkiem właściciela jest przekazanie lokalu w umówionym stanie i terminie. Jak stanowi ustawa, musi on też m.in. zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń, tak by lokator mógł swobodnie korzystać z mieszkania.
Wynajmujący ma prawo do pobrania kaucji, podwyżki czynszu oraz wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, kiedy najemca nie wywiązuje się z jej postanowień. 
Najemca ma obowiązek opłacać czynsz, korzystać z lokalu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem, a także dbać o lokal i części wspólne.
Podstawowym prawem najemcy jest prawo do niezakłóconego życia prywatnego.

Umowa najmu a prawa i obowiązki stron

Najem reguluje Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także sam Kodeks cywilny. Jednak w myśl zasady swobody umów, strony mają prawo do kształtowania wiążących je relacji zgodnie z własnymi oświadczeniami woli. Oznacza to, że właściciel i najemca mogą w pewnym zakresie samodzielnie określić w umowie swoje prawa i obowiązki, pod warunkiem że obie strony wyrażą na nie zgodę. Jednak powyższa zasada nie jest bezgraniczna – zapisy w umowie nie mogą być sprzeczne z prawem, normami współżycia społecznego i naturą stosunku prawnego. Natomiast, jeśli strony nie wpiszą w umowie własnych ustaleń, obowiązują je ustawowe wytyczne.

Obowiązki wynajmującego

Powinności wynajmującego zawiera art. 6 ww. ustawy.

Obowiązki przed wydaniem mieszkania

Podstawowym zobowiązaniem właściciela nieruchomości jest przekazanie mieszkania najemcy w umówionym stanie i terminie. W dniu wydania lokalu wynajmujący powinien sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną zapisane:

najważniejsze informacje o stanie technicznym lokalu;
stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń;
numery i stan liczników gazu, energii elektrycznej oraz ciepłej i zimnej wody. 

Do protokołu można dołączyć zdjęcia mieszkania. Dokumentację otrzymują obie strony i stanowi ona później podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Ustawa stanowi, że w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia. Co oznacza, że w mieszkaniu nie powinny znajdować się zepsute przedmioty – chyba że strony umówią się, że najemca naprawi je np. w zamian za obniżkę czynszu.

Obowiązki w trakcie najmu

Właściciel jest zobowiązany do:

zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku;
utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń oraz urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców, a także jego otoczenia;
dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń niezależnie od przyczyn (z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat, które powstały z jego winy).

W praktyce powyższymi kwestiami zajmuje się administracja budynku, a naprawy są dokonywane po zgłoszeniu usterki przez lokatorów.

Do ustawowych obowiązków wynajmującego należy także dokonywanie napraw lokalu oraz naprawa lub wymiana instalacji i elementów wyposażenia technicznego, w zakresie nieobciążającym najemcy, w szczególności:

napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, gazowej i ciepłej wody (z wyjątkiem armatury i wyposażenia) oraz anteny zbiorczej (bez osprzętu);
wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

W przypadku podwyższenia opłat niezależnych od właściciela, jest on zobowiązany do przedstawienia najemcy na piśmie zestawienia opłat wraz z uzasadnieniem ich podwyższenia. W praktyce wynajmujący pokazuje lokatorowi pisma i faktury od dostawców mediów, a także okresowe rozliczenia zużycia.

Obowiązki najemcy

Obowiązki najemcy względem właściciela wymienia art. 6b ustawy o ochronie lokatorów.

Terminowe płacenie czynszu

Najemca jest osobą, której mieszkanie jest jedynie odpłatnie użyczane, stąd do jego podstawowych obowiązków należy regularne i terminowe płacenie czynszu za wynajem. Musi on również regulować opłaty za wykorzystane media. Sposób, w jaki wynajmujący będzie pobierał od niego należności, zależy od indywidualnych ustaleń.

Korzystanie z mieszkania i jego wyposażenia w odpowiedni sposób

Lokator, który wynajmuje mieszkanie, ma obowiązek korzystać z niego i znajdujących się w nim przedmiotów w sposób zgodny z umową i ich przeznaczeniem. Prowadzenie działalności gospodarczej, trzymanie zwierząt czy podnajem mogą wymagać zgody właściciela, o ile nie zostały dopuszczone lub uregulowane w umowie.

Powiadamianie o usterkach i potrzebie naprawy lub remontu

Najemca ma obowiązek utrzymywać lokal i pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Musi on chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. windy, klatki schodowe, korytarze) oraz otoczenie budynku. Jeśli jednak w trakcie najmu mieszkania dojdzie do awarii instalacji lub urządzeń, lokator ma obowiązek poinformować o tym fakcie właściciela lokalu.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, najemca jest zobowiązany do dokonywania napraw i konserwacji:

podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
okien i drzwi;
wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą);
trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, które wchodzą w skład wyposażenia mieszkania, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
pieców węglowych i akumulacyjnych (łącznie z wymianą zużytych elementów);
etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
innych elementów wyposażenia lokalu oraz pomieszczeń przynależnych, obejmująca w szczególności malowanie lub tapetowanie, naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, a także konserwacje wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Odnowienie i naprawa lokalu

Po zakończeniu umowy lokator musi oddać lokal w stanie zgodnym z tym, w jakim go otrzymał. Oznacza to, że powinien mieszkanie odnowić, naprawić zepsute lub uszkodzone z jego winy elementy, np. pomalować ściany, wyprać zasłony, wymyć szafki.

Warto podkreślić, że najemca, oddając lokal, nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy wynikające z ich prawidłowego użytkowania. Na przykład: ślady zużycia wykładziny czy przetarcia wynikające z normalnego jej użytkowania. Każdy z elementów wyposażenia lokalu ma określoną trwałość użytkową, po upływie której powinien zostać wymieniony.

Jeśli jednak wykładzina uległa innego typu zniszczeniom – np. najemca wylał na nią wino i plam nie udało się usunąć lub rozdarł ją przy przesuwaniu mebli – wówczas po zakończeniu najmu będzie musiał ją wymienić lub pokryć koszty naprawy szkody.

Jeśli najemca, za zgodą właściciela, dokonał wymiany lub ulepszenia elementów wyposażenia lokalu, może żądać zwrotu uzgodnionej kwoty. Wysokość tego zwrotu ustalana jest indywidualnie – najczęściej na podstawie rzeczywistego kosztu ulepszeń lub ich wartości w dniu zakończenia najmu.

Udostępnienie mieszkania właścicielowi

Najemca po wcześniejszym ustaleniu terminu z wynajmującym musi udostępnić mu mieszkanie, aby mógł przeprowadzić:

okresowe (w uzasadnionych przypadkach doraźne) przeglądy stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz mógł ustalić prace, które są niezbędne do przeprowadzenia;
prace naprawcze obciążające lokatora.

Co więcej, jeśli naprawa tego wymaga, najemca ma obowiązek opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego na nie dłużej niż rok. Po tym czasie wynajmujący musi udostępnić lokatorowi naprawione mieszkanie.

Jakie obowiązki ma najemca mieszkania?

Prawa wynajmującego mieszkanie

Podstawowym prawem właściciela jest:

wybór rodzaju umowy najmu: tradycyjnej – na czas oznaczony lub nieoznaczony – albo najmu okazjonalnego;
określenie zasad najmu, w tym czasu trwania umowy i wysokości czynszu.

Kaucja za wynajem mieszkania

Od wielu lat standardem jest, że wynajmujący oczekuje od najemcy kaucji zwrotnej. Jest to zabezpieczenie na wypadek ewentualnych szkód powstałych podczas najmu mieszkania, a także sposób na pokrycie należności z tytułu najmu.

Kaucję pobiera się w momencie podpisywania umowy z najemcą. Zgodnie z przepisami jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za lokal (lub jego sześciokrotności w przypadku najmu okazjonalnego). Najczęściej właściciele żądają kwoty o równowartości jednomiesięcznego czynszu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa także termin, w jakim kaucja powinna być zwrócona. Zgodnie z art. 6 ust. 4 podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę (po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego z tytułu najmu).

Zastaw ruchomości najemcy

Osoba, która zdecydowała się na wynajem swojego mieszkania, ma prawo zastawu (art. 670–671 i art. 686 Kodeksu cywilnego) na rzeczach ruchomych, jakie najemca wniesie do wynajmowanego lokalu. Jest to swoiste zabezpieczenie zarówno czynszu, jak i opłat za media. Prawo zastawu odnosi się też do ruchomości, jakie do lokalu wniosą członkowie rodziny najemcy, którzy z nim mieszkają.

Należy wiedzieć, że zajęciu nie podlegają m.in.:

niezbędne przedmioty urządzenia domowego, np. lodówka, pralka, piekarnik, łóżko;
pościel, bielizna i ubranie codzienne;
zapasy żywności na jeden miesiąc;
narzędzia i przedmioty do pracy zarobkowej;
rzeczy niezbędne do codziennego użytku ze względu na niepełnosprawność najemcy lub członków jego rodziny.

Kiedy dochodzi do zastawu? Gdy najemca zalega z opłatami za mieszkanie. Prawo zastawu wygasa, gdy lokator spłaci należności lub wyniesie z nieruchomości rzeczy obciążone zastawem.

Akceptacja lub odrzucenie zmian w wynajmowanym mieszkaniu

Jeśli w wynajmowanym mieszkaniu najemca, bez zgody właściciela, wprowadzi znaczące zmiany w wystroju lub aranżacji mieszkania, wynajmujący – po zakończeniu najmu – może te ulepszenia zostawić i za nie zapłacić. Wartość zmian szacowana jest na podstawie cen w chwili zwrotu.

Właściciel mieszkania może jednak nie chcieć zachowywać wspomnianych ulepszeń i zażądać od najemcy przywrócenia poprzedniego stanu lokalu.

Podniesienie czynszu za mieszkanie

Właściciel mieszkania ma również prawo do podwyższenia wysokości czynszu za najem, wypowiadając na piśmie jego dotychczasową wysokość. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustaliły w umowie termin dłuższy.

Podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywana częściej niż co sześć miesięcy.

Wypowiedzenie umowy za podnajem mieszkania osobom trzecim

Wynajmowana nieruchomość nie może być – jeśli zostało tak zapisane w umowie najmu – podnajmowania osobom trzecim. W przypadku niezastosowania się najemcy do takiego zapisu, właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu nie zachowując okresu wypowiedzenia.

Prawa najemcy mieszkania

Podobnie jak wynajmujący, również najemca – jako osoba, która będzie dysponować mieszkaniem podczas trwania najmu – posiada określone prawa. Najważniejszym z nich jest konstytucyjne prawo do ochrony życia prywatnego, rodzinnego, czci i dobrego imienia oraz do decydowania o swoim życiu osobistym. Oznacza to, że wynajmujący nie ma prawa ingerować w życie najemcy np. zabraniać mu przyjmowania gości, robić prania czy odwiedzać, kiedy tylko chce.

Jeśli właściciel będzie nachodził najemcę, ten ma prawo zmienić zamki w drzwiach. W skrajnych przypadkach może nawet zgłosić naruszenie miru domowego, za co grozi kara grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności.

Jakie prawa ma najemca mieszkania?

Wprowadzanie zmian w mieszkaniu za zgodą właściciela

Jak stanowią przepisy, najemca ma prawo do ulepszeń w mieszkaniu, o ile uzyska zgodę właściciela. Zwykle chodzi o drobne remonty lub wymianę mebli.

Wyznaczenie właścicielowi mieszkania terminu naprawy

Gdy dojdzie do awarii urządzeń lub instalacji, które bez naprawy nie nadają się do użytku, a za przywrócenie ich sprawności odpowiada właściciel mieszkania, lokator ma prawo wyznaczyć mu termin naprawy.

Jeśli wynajmujący nie zrobi tego we wskazanym czasie, najemca może sam zakupić potrzebne sprzęty i poprosić o zwrot kwoty odpowiadającej różnicy między ich wartością obecną a stanem pierwotnym.

Ubieganie się o obniżenie czynszu lub wypowiedzenie umowy przez znaczące wady lokalu

Najemca ma również prawo żądać od wynajmującego obniżenia czynszu za mieszkanie, gdy ma ono wady, które ograniczają lub uniemożliwiają jego użytkowanie zgodne z umową. Niższe opłaty mogą obowiązywać do momentu naprawy uszkodzenia przez właściciela.

Ponadto najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy wynajmu mieszkania bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdy lokal:

ma wady w momencie przekazywania, które uniemożliwiają jego użytkowanie zgodne z umową;
wynajmujący nie naprawił zgłoszonych usterek;
wady są niemożliwe do usunięcia.

Odmowa zapłaty wyższego czynszu

Najemca ma prawo w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu:

odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu wypowiedzenia;
zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie jej zasadności lub wysokości.

Zameldowanie czasowe

Najemca, na podstawie umowy najmu, ma prawo zameldować się w wynajmowanym lokalu – zarówno na pobyt czasowy, jak i stały. Przy czym meldunek nie zmienia stanu prawnego nieruchomości.